ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Nieheim, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in Nieheim-Himmighausen, Am Bahnhof 2, ist ein älteres Einfamilienhaus mit Garagenanbau und Wintergarten, bestehend aus zwei Flurstücken (426 m² und 408 m²) als wirtschaftliche Einheit. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 42.000 EUR festgesetzt, wobei die Flurstücke mit 6.200 EUR und 35.800 EUR bewertet sind. Die Wertermittlung erfolgte primär im Sachwertverfahren, unter Berücksichtigung eines Bodenwertabschlags von 25% aufgrund der Lage an der Landesstraße und eines Marktanpassungsfaktors von 0,51. Ein zusätzlicher Risikoabschlag von 10% wurde wegen der fehlenden Innenbesichtigung vorgenommen. Das Wohnhaus verfügt über eine geschätzte Wohnfläche von 187 m², aufgeteilt in 109 m² im Erdgeschoss und 78 m² im Dachgeschoss. Mietverhältnisse sind nicht bekannt; das Objekt wird vermutlich vom Eigentümer bewohnt oder steht leer. Eine belastbare Einschätzung der Ertragslage ist aufgrund fehlender Mietdaten nicht möglich. Das Gebäude, Baujahr 1937, weist einen erheblichen Nachholbedarf an Bauunterhaltung auf und erfordert erhebliche Investitionen, um es in einen zeitgemäßen Zustand zu versetzen. Die Ausstattung wird als einfach angenommen, und die Außenanlagen sind verwildert und teilweise abgängig. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und der energetische Zustand ist nicht zeitgemäß. Die Beheizung erfolgt vermutlich über eine Ölzentralheizung. Eine Innenbesichtigung durch den Gutachter war nicht möglich, da der Eigentümer den Zutritt verweigerte. Die Bewertung basiert daher auf dem äußeren Eindruck, vorliegenden Unterlagen und objekttypischen Annahmen. Dies führt zu Unsicherheiten bezüglich des tatsächlichen baulichen Zustands, verdeckter Mängel und der Funktionsfähigkeit technischer Anlagen. Aussagen über Baumängel und -schäden können unvollständig sein. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk vom 10.06.2025 eingetragen. Baulasten sind keine vorhanden. Das Grundstück ist dem Innenbereich gemäß § 34 BauGB zuzuordnen. Vor einem Gebot ist dringend eine detaillierte Prüfung des tatsächlichen Innenzustands, der erforderlichen Sanierungskosten und der energetischen Anforderungen notwendig, um die erheblichen Investitionsrisiken zu bewerten.