ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Nußbach, Rheinland-Pfalz

Versteigert wird das Grundstück Am Hungerberg 9 in 67759 Nußbach (Landkreis Kusel, Rheinland-Pfalz), Grundbuch von Nußbach Blatt 1031, Flurstück 2700/14, Gebäude- und Freifläche mit 783 m²; die Bekanntmachung führt beide Hälfteanteile auf und nennt 326.000 € Verkehrswert für das Gesamtausgebot (163.000 € je Hälfteanteil). Nußbach hat 554 Einwohner, eine Bushaltestelle liegt etwa 360 m, der Regionalbahnhof etwa 6,1 km entfernt; Grundschule und Gemischtwarenhandel sind fußläufig, Arzt, Apotheke und Supermarkt in rund 10 Autominuten erreichbar. Das rechteckige, nach hinten abfallende und durch Geländemodellierung eben angelegte Grundstück liegt in einem Wohngebiet an einer voll ausgebauten Anliegerstraße mit Gas, Wasser, Strom und Abwasser. Es gilt ein Bebauungsplan vom 03.08.1993 (allgemeines Wohngebiet); Baulasten, Denkmalschutz, Altlastenverdacht und Lärm vermerkt das Gutachten nicht. Die Ortsgemeinde erhebt wiederkehrende Beiträge. Das freistehende Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung wurde 2021 in Massivbauweise aus Betonfertigteilen errichtet und ist nicht fertiggestellt. Die Einliegerwohnung (49,25 m²) und der Technikraum liegen im voll ausgebauten Untergeschoss, die Hauptwohnung (116,79 m²) im Erd- und Dachgeschoss; zusammen 166,04 m² Wohnfläche bei 275 m² Bruttogrundfläche. Angebaut ist eine zweigeschossige Garage mit zwei Doppelgaragen, erschlossen von Straße und Gartenseite. Kunststofffenster mit Dreifachverglasung und eine teilweise installierte Fußbodenheizung sind vorhanden, der Wärmeerzeuger fehlt. Beim Ortstermin am 17.06.2026 fehlten Bodenbeläge, Innentüren, Oberflächen, Teile der Elektro- und Sanitärendmontage, Garagentore und Garagenboden, die Außenanlagen waren nur geschottert. Die Fertigstellung schätzt der Gutachter nach Gewerken auf rund 164.000 € brutto (Bauleistungen 129.075 €, darunter Wärmepumpe und Technik 27.200 €, Sanitär 21.000 €, Außenanlagen 20.710 €, zuzüglich 10 % Unvorhergesehenes und 17 % Baunebenkosten) bei etwa sechs Monaten Bauzeit. Ein Energieausweis liegt nicht vor; die baujahrestypische Effizienzklasse wird statistisch mit A angegeben. In Abteilung II steht neben dem Versteigerungsvermerk eine Rückauflassungsvormerkung für die Ortsgemeinde Nußbach aus dem Jahr 2021, deren Inhalt und Rang das Gutachten nicht erläutert. Das Objekt steht leer, weil es nicht fertiggestellt ist. Das Gutachten trägt das Aktenzeichen 1 K 12/26 des Verfahrens, Innen- und Außenbesichtigung waren vollständig möglich. Die Bekanntmachung nennt weder Sicherheitsleistung noch Besichtigungstermin. Der Bodenwert beträgt bei einem Bodenrichtwert von 60 €/m² (Stichtag 01.01.2024, flächenangepasst 60,30 €/m²) 47.215 €. Der vorläufige Sachwert von 656.866 € (bauliche Anlagen 580.620 €, Außenanlagen 29.031 €) wird mit dem Sachwertfaktor 0,746 auf 490.022 € marktangepasst; abzüglich 164.000 € Fertigstellungskosten ergibt sich der Sachwert von 326.000 € zum Stichtag 17.06.2026, das sind 1.963,38 €/m² Wohnfläche. Das stützende Ertragswertverfahren kommt mit einem Rohertrag von 15.300 € (Hauptwohnung 7,04 €/m², Einliegerwohnung 8,26 €/m², zwei Garagenplätze je 23 € monatlich), Liegenschaftszins 3,969 % und 7.500 € Abzug für Mietausfall auf 266.000 € und wird mit 0 % gewichtet. Der Ersteher erwirbt eine junge Rohbausubstanz und braucht Kapital und Zeit für den Innenausbau; Vormerkung der Gemeinde und Ausgebotsform sind vorab zu klären.