TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Oberdachstetten, Bayern

Bei dem angebotenen Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus in landschaftlich reizvoller, jedoch einfacher Lage in 91617 Oberdachstetten (Rezatstraße 7). Das großzügige Grundstück umfasst eine Fläche von 907 m² und grenzt im Süden unmittelbar an das Fließgewässer der fränkischen Rezat. Im Norden verläuft in nur ca. 30 Metern Entfernung eine aktive Bahntrasse, was zu einer erheblichen Lärmbelastung von 70–74 dB(A) führt. Die historische Dorfmitte ist rund 500 Meter entfernt. Die Anbindung erfolgt über eine Stichstraße (Rezatstraße), welche kurioserweise über Fremdgrund der DB Netz AG verläuft, wodurch rechtlich keine gesicherte Erschließung per Dienstbarkeit vorliegt, obgleich die Erschließung tatsächlich gegeben ist. Das genaue Ursprungsbaujahr des Wohnhauses ist unbekannt, als fiktives Baujahr wird aufgrund eines umfassenden Um- und Anbaus das Jahr 1970 angenommen. Das Gebäude verfügt über eine Wohnfläche von rund 150 m², verteilt auf Erd- und Obergeschoss. Eine Doppelgarage mit Schuppen wurde 1993 errichtet. Während die Gebäudehülle (Fassade, Drainage, Kelleraußenabdichtung) im Jahr 2017 umfassend modernisiert wurde, präsentiert sich das Gebäudeinnere in einem leicht unterdurchschnittlichen, renovierungsbedürftigen Zustand. Es bestehen erhebliche Instandhaltungsrückstände beim Innenausbau (abgewohnte Wandflächen, überalterte Elektro- und Sanitärinstallationen). Die Ölheizung ist mit 26 Jahren technisch veraltet, ein Energieausweis liegt nicht vor. Positiv hervorzuheben ist die Ausbaureserve im Dachgeschoss sowie ein Glasfaseranschluss. Die gravierendsten Risiken des Objekts liegen in den feuchtigkeits- und schalltechnischen Gegebenheiten sowie der Erschließungsthematik. Neben der Schienenlärmimmission im Norden besteht an der Westfassade (Wetterseite) sowie in der nachträglich geschlossenen Loggia im Obergeschoss ein deutlicher, wiederkehrender mikrobieller Befall (Schimmel). Zudem weist der Keller des Altbauteils Feuchtigkeitsschäden auf (abgeplatzter Putz), und die Decke der Garage zeigt Wassereintrittsspuren. Baurechtlich ist das Fehlen einer dinglichen Absicherung für die Zufahrtsstraße ein erhebliches Risiko. Zudem können im Zuge einer geplanten Kläranlagensanierung im Jahr 2028 künftig Erschließungsbeiträge auf den Erwerber zukommen. Das Objekt eignet sich vor allem für handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobewusste Investoren, die durch gezielte Sanierungsmaßnahmen (Schimmelbeseitigung, Kellerabdichtung, energetische Modernisierung) und den Ausbau des Dachgeschosses signifikante Wertsteigerungspotenziale realisieren können. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 260.000,00 EUR reflektiert bereits die Mängel und die Bahnnähe. Unter Berücksichtigung der Sanierungskosten bietet sich hier eine interessante Einstiegsgelegenheit in einem ländlichen Markt mit stabiler Nachfrage nach individuellem Wohnraum.