ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Oechsen, Thüringen

Das Zwangsversteigerungsobjekt befindet sich in der Schachtstraße 142 in 36404 Oechsen und umfasst ein eingeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus (Baujahr ca. 1928) mit einem zweigeschossigen Zwischenbau sowie einem Nebengebäude, das ehemals als Stallung und Scheune diente. Das Grundstück liegt im westlichen Ortsrandbereich in einer ländlich geprägten Splittersiedlung und weist eine großzügige Gesamtfläche von 1.569 m² auf. Der Bodenrichtwert wurde zum Stichtag 01.01.2024 auf 26,00 €/m² für baureifes Land im Mischgebiet festgesetzt. Der bauliche Zustand des Wohnhauses mit einer Wohnfläche von ca. 205 m² ist von einem erheblichen Modernisierungs- und Fertigstellungsstau geprägt. Während im Erdgeschoss die Räume weitgehend nutzbar sind, wurden das Bad und die Küche im Obergeschoss begonnen, jedoch nie fertiggestellt. Im Keller (Nutzfläche ca. 85 m²) sind in der Waschküche und im Vorratsraum erhebliche, optisch deutlich sichtbare Feuchteschäden sowie Ausblühungen vorhanden. Die Beheizung erfolgt über eine Ölzentralheizung aus dem Jahr 1991, ergänzt durch Kaminöfen im Wohnbereich. Rechtlich ist das Grundstück mit erheblichen Risiken belastet. Neben einem eingetragenen Geh- und Fahrtrecht zugunsten des Nachbarflurstücks 1511/1, für das eine Wertminderung von 900,00 € angesetzt wurde, existiert in Abteilung II des Grundbuchs ein eingetragenes Wohnungsrecht für die Eltern des Eigentümers. Die vom Gutachter ermittelten Baumängel und Bauschäden belaufen sich auf insgesamt 60.000,00 €, was sich mindernd auf den Sachwert auswirkt. Aus Investorensicht ist das Objekt aufgrund der ländlichen Lage und der massiven rechtlichen Einschränkung durch das Wohnungsrecht als riskant einzustufen. Eine rentable Bewirtschaftung oder ein Weiterverkauf ist erst nach einer Einigung mit den Wohnungsberechtigten und der Behebung der gravierenden Feuchtigkeits- und Ausbaumängel sinnvoll. Ein Gebot sollte daher nur mit einem sehr hohen Sicherheitsabschlag weit unterhalb des festgesetzten Verkehrswerts von 119.000,00 € abgegeben werden.