ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Ortenberg, Hessen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 1956 erbautes, teils massives und teils in Fachwerkbauweise errichtetes Einfamilienhaus mit integriertem Stalltrakt und Scheunenanbau auf einem 317 m² großen Grundstück in Oberdorfstraße 22, 63683 Ortenberg (Stadtteil Eckartsborn). Die Wohnfläche wurde vom Gutachter überschlägig auf rund 110 m² geschätzt, bei einer Bruttogrundfläche des Wohnhauses von ca. 200 m² und der Scheune von ca. 17 m² sowie einem Bruttorauminhalt von circa 600 m³. Das Objekt befindet sich in ruhiger, ebener Dorflage nahe dem Feldrand im Mischgebiet gemäß § 34 BauGB. Das Gebäude befindet sich in einem Zustand wirtschaftlicher Abgängigkeit (Restnutzungsdauer 0 Jahre) infolge jahrelangen Leerstands und massiven Instandhaltungsstaus. Ein Nebengebäude im Gartenbereich ist bereits teilweise eingestürzt. Die Versorgungsmedien (Wasser, Strom, Telekommunikation) sind abgestellt, der Stromzähler wurde demontiert und an den Leitungen sind gravierende Frostschäden zu vermuten. Sanitäranlagen sind unbrauchbar oder demontiert, im Gebäude sowie im Garten lagert Unrat, darunter Altreifen und Altschutt. Zudem verfügt die Scheune über ein Wellfaserzementdach mit Asbestbestandteilen. Im Grundbuch von Eckartsborn Blatt 1088 bestehen in Abteilung II keine wertmindernden Belastungen bis auf den Versteigerungsvermerk. Baulasten und Denkmalschutz liegen nicht vor, Altlasten sind laut Katasterauskunft nicht registriert. Seitens der Stadt Ortenberg bestehen offene Forderungen aus öffentlichen Abgaben (Grundsteuer, Kanal-/Wassergebühren). Aufgrund des Missverhältnisses zwischen dem ermittelten Bodenwert von 16.200 € (BRW 45,00 €/m² zzgl. Flächenfaktor) und den kalkulierten Mindestabbruchkosten von 33.000 € (55,00 €/m³ BRI) errechnet sich ein negativer Liquidationswert von -16.800 €. Der Verkehrswert wurde gemäß herrschender ZVG-Praxis auf den symbolischen Wert von 1,00 € festgesetzt. Für Kaufinteressenten stellt die Liegenschaft de facto ein Abbruchgrundstück dar. Eine Ersteigerung ist nur dann sinnvoll, wenn der Bietende die zwingend anfallenden Freilegungs-, Schadstoff- und Entsorgungskosten realistisch kalkuliert und ein passendes Neubaukonzept im Rahmen der Nachbarbebauung (§ 34 BauGB) realisieren kann.