ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Osterhofen, Bayern

Es handelt sich um ein mit einem baufälligen Einfamilienhaus bebautes Grundstück mit einer Gesamtfläche von 320 m² in der Pfarrer-Wimberger-Straße 7 im Osterhofener Ortsteil Thundorf. Das Grundstück liegt in einfacher ländlicher Lage in zweiter Reihe. Das Gebäude selbst ist ein nicht unterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss, dessen ursprüngliches Baujahr auf das Ende des 19. Jahrhunderts geschätzt wird (Gutachten S. 12). Ein wesentlicher wertbeeinflussender Faktor ist die Lage im festgesetzten Überschwemmungsgebiet HQ100 sowie im Bereich einer Hochwassergefahrenfläche (Gutachten S. 8). Der bauliche Zustand des Gebäudes ist kritisch; es steht seit rund 30 Jahren leer und ist baufällig sowie akut einsturzgefährdet (Gutachten S. 6, 13). Eine vollständige Innenbesichtigung war wegen der Einsturzgefahr nicht möglich; lediglich Teilflächen des Erdgeschosses konnten betreten werden (Gutachten S. 6). Das Gebäude verfügt über keinerlei zeitgemäße Beheizung oder Sanitärausstattung (lediglich ein Stand-WC im Erdgeschoss ist vorhanden) und weist keinen nennenswerten energetischen Standard auf (Gutachten S. 13). Der Sachverständige hat das Gebäude daher als wirtschaftlich wertneutral eingestuft (Gutachten S. 16). Ein wesentliches Risiko stellt die ungeklärte Neubebauungsmöglichkeit dar. Da kein Bebauungsplan existiert, richtet sich das Baurecht nach § 34 BauGB, wobei eine Neubebauung aufgrund der Lage in zweiter Reihe sowie im Überschwemmungsgebiet nur über eine Bauvoranfrage rechtssicher geklärt werden kann (Gutachten S. 8, 16). Zudem sind bei baulichen Änderungen oder Neubauten hochwasserangepasste Bauweisen nachzuweisen (Gutachten S. 17). Positiv zu erwähnen ist ein im Grundbuch eingetragenes Fahrtrecht zugunsten des Grundstücks auf dem Nachbarflurstück 1006 (Gutachten S. 10). Für Investoren stellt dieses Objekt im Wesentlichen einen Grundstückskauf (Bodenwert) zu einem sehr günstigen Einstiegspreis von 22.000 € dar. Die bestehende Baufälligkeit des Hauses erfordert mittelfristig den Abriss, wobei zuvor unbedingt die Bebaubarkeit baurechtlich und hochwasserschutztechnisch geprüft werden muss, um den Bestandsschutz nicht zu gefährden. Das Objekt eignet sich ausschließlich für risikobewusste Projektentwickler oder lokale Akteure, die das Potenzial des 320 m² großen Grundstücks nach erfolgreicher Bauvoranfrage heben möchten.