ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Pinneberg, Schleswig-Holstein

Bei der Liegenschaft in der Elmshorner Straße 211 in 25421 Pinneberg handelt es sich um ein freistehendes, ca. 1974 in Massivbauweise errichtetes Einfamilienhaus. Das Gebäude ist eingeschossig ausgeführt, voll unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Das Grundstück weist eine Gesamtgröße von 933 m² auf und ist neben dem Hauptgebäude mit einer straßenseitigen Massivgarage (Baujahr ca. 1976) sowie einem hölzernen Carport im rückwärtigen Gartenbereich bebaut. Die Lage am Ortsrand von Pinneberg zeichnet sich durch eine überwiegend aufgelockerte Wohnbebauung und eine hervorragende Anbindung an die Autobahn A 23 (Anschlussstelle Pinneberg Nord ca. 300 m) aus, während das Stadtzentrum rund 4 km entfernt liegt. Der bauliche Zustand des Wohnhauses präsentierte sich von außen in einem weitgehend normalen Unterhaltungszustand, jedoch wurden am Baukörper deutliche Rissbildungen am Übergang zwischen Wohnhaus und Garage festgestellt, die auf Setzungen zurückzuführen sind. Zudem wurden Risse im Außenwand- und Dachbereich mitgeteilt. Die Wohnfläche von ca. 144 m² basiert auf den archivierten Bauzeichnungen und schließt einen im Gutachten unterstellten Vollausbau des straßenseitigen Bodenraums ein. Da das Innere des Gebäudes nicht besichtigt werden konnte, stützen sich Angaben zur Ausstattung (vermutlich einfacher bis mittlerer Standard) und Haustechnik auf Modellannahmen. Energetisch besteht aufgrund mangelnder Wärmedämmung und des Baualters erheblicher Modernisierungsbedarf; ein Energieausweis lag nicht vor. Das Grundbuch weist in Abteilung II keine wertbeeinflussenden Rechte oder Lasten aus, auch das Baulastenverzeichnis ist unbelastet. Allerdings besteht ein bestehendes Mietverhältnis: Das Wohnhaus ist an den Bruder des Schuldners für monatlich 800,00 € nettokalt vermietet. Dieser verweigerte beim Ortstermin die Innenbesichtigung sowie das Betreten des rückwärtigen Gartenbereichs. Der Sachverständige leitete den Verkehrswert aus dem Sachwert- (490.000,00 €) und Ertragswertverfahren (490.000,00 €) ab und brachte wegen der fehlenden Innenbesichtigung einen pauschalen Sicherheitsabschlag von ca. 5 % (25.000,00 €) an, woraus ein Marktwert von 465.000,00 € resultiert. Für Kapitalanleger und Eigennutzer stellt das Objekt eine interessante Gelegenheit dar, da der reine Bodenwert von 420.000,00 € den festgesetzten Verkehrswert bereits zu einem Großteil abdeckt. Eine Beteiligung am Versteigerungstermin ist jedoch nur Bietern anzuraten, die das finanzielle Risiko unbekannter Mängel im Gebäudeinneren tragen können und auf rechtliche Auseinandersetzungen bezüglich des Mietverhältnisses vorbereitet sind.