ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Recklinghausen, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Recklinghausen besteht aus zwei Flurstücken (139 und 140) mit einer Gesamtfläche von 1.475 m², die als wirtschaftliche Einheit versteigert werden. Flurstück 139 ist mit einem unterkellerten Einfamilienhaus mit Anbauten und Garage bebaut, während Flurstück 140 unbebaut ist. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 132.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte primär über das Bodenwertverfahren, wobei für das bebaute Flurstück 139 die Freilegungskosten abgezogen wurden und für das unbebaute Flurstück 140 erhebliche Risikoabschläge aufgrund der unsicheren Bebaubarkeit im Außenbereich vorgenommen wurden. Rein rechnerisch entfallen 49.000 EUR auf Flurstück 139 und 83.000 EUR auf Flurstück 140. Das Einfamilienhaus ist seit 2022 unbewohnt und leerstehend. Eine wirtschaftliche Nutzung des Objektes ist im vorgefundenen Zustand nicht möglich, weshalb von einem Abriss ausgegangen wird. Angaben zu Wohn-, Nutz- oder Gewerbeflächen sind in den vorliegenden Dokumenten nicht explizit aufgeführt. Es liegen keine Informationen zu aktuellen oder marktüblichen Mieteinnahmen vor, da das Objekt leersteht und nicht nutzbar ist. Der Zustand des Objektes wird als stark vernachlässigt und abgängig bewertet (Condition Rating 1). Es bestehen massive Feuchteschäden, insbesondere im Keller- und Erdgeschoss, sowie Schimmelbildung. Die Holztragkonstruktion im Keller macht einen baufälligen Eindruck. Ein erheblicher Unterhaltungsstau ist vorhanden, der eine Vollmodernisierung oder einen Abriss erforderlich macht. Eine Heizungsanlage ist nicht vorhanden, und das Objekt entspricht nicht den heutigen energetischen Anforderungen. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Der Gutachter hatte nur teilweisen Zugang zum Objekt. Eine eingehende Innenbesichtigung war aufgrund von Vermüllung und Verunreinigung nicht vollständig möglich. Auch die Gartenfassade, der rückwärtige und seitliche Grundstücksbereich sowie die Garage konnten nur unzureichend oder gar nicht besichtigt werden. Die Funktionsfähigkeit haustechnischer Anlagen wurde nicht geprüft, und die statische Standsicherheit sowie mögliche Schadstoffbelastungen wurden nicht untersucht. Die Wertermittlung basiert auf Annahmen zur Schadstofffreiheit und Bebaubarkeit, deren Abweichungen zu erheblichen Wertveränderungen führen können. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Auf Flurstück 139 lastet eine Abstandsflächenbaulast. Die planungsrechtliche Einordnung des Flurstücks 140 als Außenbereich nach § 35 BauGB unterliegt starken Restriktionen für eine Bebauung, wobei die Auskunft der Stadt als unverbindlich gilt und eine Bauvoranfrage empfohlen wird. Die Grundstücke grenzen an eine Altablagerung, was eine Beeinflussung nicht ausschließt und weitere Untersuchungen erfordert. Die formelle und materielle Legalität der baulichen Anlagen wurde unterstellt, jedoch liegen keine Hausakten für das Ursprungsgebäude vor.