TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Rhade, Niedersachsen

Das hier beschriebene Einfamilienhaus befindet sich in der Kurze Straße 2 im ruhigen, ländlich geprägten Ortsteil Rhade der Samtgemeinde Selsingen. Das im Jahr 2011 fertiggestellte Gebäude steht auf einem sehr großzügigen Flurstück mit einer Fläche von 1.600 m² (Gemarkung Rhade, Flur 4, Flurstück 345/67). Zum Objekt gehört ein praktisches Nebengebäude, welches als Garage und Abstellraum für die Heizungsanlage dient. Die Wohnfläche im barrierefreien Erdgeschoss beläuft sich auf rund 134 m² und verteilt sich auf ein großes Wohn- und Esszimmer, zwei weitere Zimmer, Küche, Bad und Gäste-WC. Der Dachraum ist teilweise vollständig ausgebaut und bietet weitere 42 m² wohnlich nutzbare Fläche. Der bauliche Zustand des Hauptgebäudes ist weitgehend altersgerecht und modern. Dennoch weist das Gutachten konkrete Unterhaltungsrückstände auf. Besonders hervorzuheben sind notwendige Malerarbeiten an den Holzbauteilen im Außenbereich sowie ein Feuchtigkeitsschaden an der Dachkehle der überdachten Terrasse, bei dem der Kehlbalken durch Regenwassereinfluss beschädigt wurde und saniert werden muss. Zudem zeigt der Außenbereich einen leichten Pflege- und Unterhaltungsrückstand. Energetisch steht das Gebäude dank des Baujahres 2011 und eines Primärenergiebedarfs von 94,4 kWh/(m²a) (Energieeffizienzklasse C) gut da, sodass keine gesetzlichen Modernisierungszwänge nach dem Gebäudeenergiegesetz unmittelbar anstehen. Ein wesentliches rechtliches Risiko stellt der Ausbau des Dachgeschosses dar. Für diese Nutzungsänderung zu wohnlichen Zwecken liegt in der Bauakte keine Baugenehmigung vor. Dieses Risiko wurde im Gutachten durch einen erhöhten Marktanpassungsabschlag (Sachwertfaktor von 0,65 statt standardmäßig 0,76) berücksichtigt. Das Grundbuch ist in Abteilung II bis auf den verfahrensrelevanten Versteigerungsvermerk frei von Lasten und Beschränkungen. Das Objekt steht leer, was den Übergang nach dem Zuschlag im Rahmen dieser Teilungsversteigerung erheblich erleichtert. Fazit: Das Objekt eignet sich hervorragend für Familien, die ein großzügiges Eigenheim in ländlicher Umgebung suchen. Durch den Leerstand entfallen zeitaufwendige Räumungsverfahren. Aufgrund der notwendigen Sanierung des Terrassendachs und des Risikos des nicht genehmigten Dachausbaus sollten Bieter jedoch einen Sicherheitsabschlag einkalkulieren und ein Einstiegsgebot im Bereich von 70-80 % des festgesetzten Verkehrswerts von 362.000 € anstreben.