ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Rhauderfehn, Niedersachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein im Jahr 1965 in massiver Bauweise errichtetes Einfamilienhaus mit einer Garage und weiteren Nebengebäuden. Das Anwesen liegt im Heuweg 11 im ruhigen Ortsteil Holte der Gemeinde Rhauderfehn (Landkreis Leer). Das Grundstück umfasst eine großzügige Gesamtfläche von 1.149 m² und zeichnet sich durch einen regelmäßigen Schnitt aus. Die großräumige Anbindung ist über die Bundesstraße B 438 sowie die ca. 14 Kilometer entfernte Autobahn A 28 gegeben. Die unmittelbare Wohnlage wird als durchschnittlich und ruhig bewertet, wobei Geschäfte des täglichen Bedarfs im Umkreis von fünf Kilometern erreichbar sind. Das Wohnhaus bietet eine Wohnfläche von ca. 117,6 m², verteilt auf das Erdgeschoss und das ausgebautes Dachgeschoss, sowie einen kleinen Teilkeller mit ca. 7 m² Nutzfläche. Die Bausubstanz ist baujahrestypisch solide (zweischaliges Verblendmauerwerk), jedoch ist der energetische Zustand veraltet und entspricht dem Standard des Baujahres. Die Heizung wurde im Jahr 2006 durch eine Gasbrennwerttherme modernisiert. Die Holzfenster stammen überwiegend aus dem Baujahr und bedürfen einer Erneuerung. Der Bauzustand wird insgesamt als durchschnittlich eingestuft, wobei konkrete Schäden wie Undichtigkeiten am Schornstein, Wasserschäden im Spitzboden und veraltete Fenster dokumentiert sind. Die Sachverständige veranschlagt für die Behebung dieser Mängel sowie den notwendigen Rückbau eines baufälligen Schuppens einen pauschalen Abzug von 15.000 €. Es bestehen keine wertmindernden Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs. Ein wesentliches Risiko stellt die fehlende baurechtliche Genehmigung für den Anbau sowie für den Schuppen an der Garage dar, welche daher im Gutachten wertneutral berücksichtigt wurden. Zudem ist der erfolgte Ausbau des Spitzbodens baurechtlich nicht als Wohnraum zulässig. Der Kaminofen im Wohnzimmer hat seine Betriebserlaubnis zum 31.12.2024 verloren und darf ohne Modernisierung nicht weiter betrieben werden. Die Restnutzungsdauer der Garage wird auf nur ein Jahr geschätzt. Für Investoren bietet das Objekt durch die Möglichkeit einer Grundstücksteilung ein erhebliches Wertschöpfungspotenzial. Die abtrennbare Teilfläche B (ca. 512 m²) ist als eigenständiges Baugrundstück mit einem Bodenwert von 45.000 € bewertet worden. Nach Abzug der Teilungs- und Abbruchkosten verbleibt ein signifikanter Vermögenswert. Aufgrund des bestehenden Modernisierungsstaus eignet sich das Anwesen vor allem für handwerklich versierte Eigennutzer oder Projektentwickler, die durch energetische Sanierung und eine geschickte Grundstücksteilung den Gesamtwert maximieren möchten. Der festgesetzte Verkehrswert von 190.000 € spiegelt diese Potenziale und Risiken fair wider.