TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Rheine, Nordrhein-Westfalen

Das Einfamilienhaus in Rheine, Winkelstr. 1, wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft angeboten. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 95.000 € zum Stichtag 28.10.2025. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, gestützt durch das Ertragswertverfahren. Der Bodenrichtwert liegt bei 115 €/m² zum 01.01.2025. Es besteht ein Konflikt bezüglich der Wohnfläche, da amtliche Quellen 115 m² nennen, das Gutachten jedoch 130 m² angibt, wobei die Berechnung nicht überprüft wurde. Ein weiterer Konflikt besteht zum Exposé, das einen Verkehrswert von 120.000 € schätzte, während der amtliche Wert 95.000 € beträgt. Das Objekt ist eigengenutzt. Eine marktübliche Nettokaltmiete von 7.800 € jährlich (650 € monatlich für 130 m² Wohnfläche) wird als erzielbar angenommen, was einer Bruttorendite von 8,21 % auf den Verkehrswert entspricht. Die Wohnfläche des Einfamilienhauses beträgt ca. 115 m² (laut ZVG-Deckseite und Bekanntmachung) bzw. rd. 130 m² (laut Gutachten). Das Grundstück umfasst 569 m². Das ursprüngliche Baujahr ist 1952, mit Anbau und Erweiterung im Jahr 1979. Eine Garage wurde 1959 errichtet und 1968 erweitert. Der bauliche Zustand wird als überwiegend schlecht mit erheblichem Unterhaltungsstau und allgemeinem Renovierungsbedarf eingestuft (Condition Rating 2). Es wurden umfangreiche Mängel festgestellt, darunter Feuchtigkeit und Schimmelbildung in Keller-, Erd- und Dachgeschoss, Risse in Eingangsstufen und Fenstern, sowie ein Bad im Dachgeschoss im Rohbauzustand aufgrund eines Wasserschadens. Der Ausbau eines Balkons zu einem Schlafzimmer ist nicht genehmigt und nicht fachgerecht. Das Garagendach ist undicht und es besteht Asbestverdacht. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und die Wärmedämmung wird als mangelhaft bzw. nicht mehr zeitgemäß beschrieben. Die Heizung ist eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 1996. Der Gutachter hatte nach einer anfänglichen Außenbesichtigung am 28.10.2025 am 21.04.2026 vollen Innen- und Außenzugang. Dennoch wurden die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen nicht geprüft und die materielle Legalität der baulichen Anlagen unterstellt. Baumängel und -schäden wurden nur offensichtlich erfasst, und die Auswirkungen auf den Verkehrswert wurden pauschal berücksichtigt, ohne eine detaillierte Kostenkalkulation. Untersuchungen auf Schädlinge oder gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Im Grundbuch sind keine wertbeeinflussenden Eintragungen in Abteilung II und III vermerkt. Es besteht jedoch eine Abstandsflächenbaulast im Baulastenverzeichnis, die mit einem pauschalen Abschlag von 1.000 € berücksichtigt wurde. Der nicht genehmigte Balkonausbau stellt eine baurechtliche Unsicherheit dar. Vor einem Gebot sind eine detaillierte technische und baurechtliche Prüfung sowie eine genaue Kostenkalkulation für die Sanierung unerlässlich, um die erheblichen Risiken angemessen zu bewerten und einzupreisen.