ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Salzkotten, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand der Zwangsversteigerung ist ein bebautes Erbbaurecht in Salzkotten, Clara-Pfänder-Straße 1, mit einem freistehenden Einfamilienwohnhaus und Carport. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 384.000 €. Die Wertermittlung erfolgte zum Stichtag 09.07.2025 durch ein Sachverständigenbüro. Der Verkehrswert wurde unter Würdigung der Ergebnisse des Sachwert- (397.400 €) und Ertragswertverfahrens (342.000 €) abgeleitet, wobei dem Sachwert ein höheres Gewicht (¾) beigemessen wurde, da Einfamilienhäuser primär zur Eigennutzung erworben werden. Das Objekt verfügt über eine Wohnfläche von ca. 185 m² auf einem 946 m² großen Grundstück. Es wird von der Eigentümerin selbst bewohnt, Mietverträge mit Dritten sind nicht zu berücksichtigen. Eine marktübliche Miete wurde im Gutachten nicht explizit ausgewiesen, jedoch wurde der Ertragswert als Bewertungsverfahren herangezogen. Die Fläche der Terrasse ist nicht in der Wohnflächenberechnung enthalten, wird aber bei der Ableitung des Mietwertes werterhöhend berücksichtigt. Das 2004 in Holz-Fertigbauweise errichtete Gebäude befindet sich in einem gepflegten, baualterstypischen Zustand (Standardstufe 3). Ein allgemeiner Instandhaltungsrückstand wurde nicht festgestellt. Es sind jedoch spezifische Schäden am Wärmedämmverbundsystem der südlichen Außenwand (ca. 2 m² hohl liegender Putz nach Autobrand) und an der Abdichtung des Carportdaches zum Wohnhaus vorhanden. Kleinere alters- und gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen sowie Funktionsmängel an einzelnen technischen Anlagen (Klima-Einzelgerät, Whirlpool, Einbauleuchten, Rollläden, Terrassenplatten) wurden festgestellt, die jedoch als normaler Erhaltungsaufwand eingestuft und durch die Alterswertminderung berücksichtigt werden. Die Gaszentralheizung mit Fußbodenheizung ist baualtersbedingt noch zeitgemäß. Die Sachverständige hatte vollen Zugang zum Objekt, einschließlich des Wohnhauses in allen Geschossen von innen sowie des Carports und der Außenanlagen. Die Beurteilung der Bausubstanz erfolgte nach optischem Eindruck, ohne Entfernung von Abdeckungen oder Prüfung der Funktionsfähigkeit technischer Anlagen. Aussagen zu Baumängeln, Bauschäden oder Statik sind daher ggf. unvollständig. Eine Untersuchung auf Altlasten oder besondere Bodenbeschaffenheit wurde nicht durchgeführt und bleibt im Verkehrswert unberücksichtigt. Die formelle und materielle Legalität der baulichen Anlagen wurde unterstellt. Im Grundbuch sind eine jährliche Erbbauzinsreallast von 967,36 €, ein Vorkaufsrecht für den Eigentümer des Erbbaurechtsgrundstücks, eine Baubeschränkung für die Stadt Salzkotten (nur Wohnzwecke, max. zwei Wohnungen) und eine auflösend bedingte Erbbaurechtsübertragungsvormerkung eingetragen. Der Zwangsversteigerungsvermerk ist seit dem 25.06.2025 vermerkt. Das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei. Vor dem Zuschlag sollten die vollständigen Gutachtenanlagen, das Grundbuch und die genauen Kosten für die Beseitigung der spezifischen Schäden detailliert geprüft werden.