ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Sarstedt, Niedersachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, im Jahr 1990 erbautes Einfamilienhaus mit Garage in der Straße Altes Dorf 24, 31157 Sarstedt. Das Grundstück hat eine ansprechende Größe von 638 m² (Gemarkung Sarstedt, Flur 6, Flurstück 18/72). Die Wohnfläche von ca. 194 m² verteilt sich auf das Erdgeschoss und das Dachgeschoss. Das Gebäude ist zudem voll unterkellert und verfügt über einen Spitzboden sowie eine massive Garage direkt am Haus. Der Bodenrichtwert am Stichtag 01.01.2025 beträgt für diese Zone (Allgemeines Wohngebiet) 220 €/m². Aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung konnte der Gutachter das Gebäude lediglich von außen besichtigen. Entsprechend sind der genaue Ausbaugrad, die Qualität der Ausstattung sowie der Erhaltungszustand im Inneren vollständig unbekannt. Von außen macht das Objekt laut den im Gutachten enthaltenen Fotos einen baujahrstypischen, durchschnittlich gepflegten Eindruck. Aufgrund des Risikos bezüglich des inneren Zustands und eventueller verdeckter Mängel wurde im Sachwertverfahren ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 58.238 € (ca. 14 % des marktangepassten vorläufigen Sachwerts von 418.576 €) vorgenommen, woraus sich der finale Verkehrswert von 360.000 € ergibt. Das größte rechtliche und wirtschaftliche Risiko resultiert aus der Tatsache, dass das Einfamilienhaus vermietet ist. Da dem Gutachter kein Mietvertrag vorgelegt wurde, sind weder die Miethöhe noch die vertraglichen Kündigungsfristen oder sonstigen Vereinbarungen bekannt. Zudem besteht durch das Fehlen der Innenbesichtigung das Risiko eines massiven Sanierungs- oder Instandhaltungsstaus im Inneren des Gebäudes. Ein Erwerber übernimmt das Mietverhältnis kraft Gesetzes und muss sich auf potenzielle rechtliche Auseinandersetzungen bezüglich einer Eigenbedarfskündigung oder Räumung einstellen. Für risikoaffine Investoren stellt dieses Einfamilienhaus aufgrund des substanziellen Sicherheitsabschlags eine interessante Einstiegsmöglichkeit im Raum Hildesheim/Sarstedt dar. Der reduzierte Verkehrswert von 360.000 € lässt finanziellen Spielraum für nachträgliche Sanierungsarbeiten. Konservative Anleger und klassische Eigennutzer sollten jedoch aufgrund der Unwägbarkeiten der Vermietung und des unbekannten Innenzustands Abstand nehmen oder nur mit einem deutlichen Abschlag auf den Verkehrswert bieten, um unvorhersehbare Kostenrisiken abzufedern.