TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Schlüchtern, Hessen

Dieses Zwangsversteigerungsobjekt umfasst ein Einfamilienhaus (Sondereigentum Nr. 1) mit einer großzügigen Wohnfläche von ca. 168 m² sowie umfangreichen Nutzflächen im Stadtteil Herolz der Stadt Schlüchtern. Zu der Immobilie gehören eine Scheune (ca. 80 m² Nutzfläche), eine Lagerhalle und eine Garage (zusammen ca. 73 m² Nutzfläche). Das Anwesen, eine ehemalige landwirtschaftliche Hofreite, wurde nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt, was rechtlich dem Sondereigentum an einer Wohnung entspricht. Das Gesamtgrundstück weist eine Größe von 802 m² auf, wovon rechnerisch ein Miteigentumsanteil von 489,22 m² auf diese Einheit entfällt. Die Verkehrslage ist überregional gut, mit schnellem Anschluss an die Autobahn A66 (7 km) und den Bahnhof Schlüchtern (4,5 km). Der bauliche Zustand des im Ursprung vor 1900 errichteten Gebäudes weist einen deutlichen Instandhaltungs- und Renovierungsbedarf auf. Das fiktive Baujahr wurde vom Gutachter auf 1974 festgesetzt. Positiv hervorzuheben ist die im Jahr 2019 modernisierte Öl-Zentralheizung, die durch eine Solarthermieanlage auf dem Dach unterstützt wird. Es zeigen sich jedoch diverse Baumängel und Bauschäden: Hierzu zählen Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss, undichte Stellen und schadhafte Ziegel am Dach sowie Merkmale von Holzschädlingsbefall im Dachraum. Zudem besteht ein Asbestverdacht bei den Faserzementplatten an der Giebelfassade. Die Beseitigungskosten für diese Mängel wurden im Gutachten überschlägig auf 15.000 € bis 20.000 € geschätzt und flossen mit einem Abschlag von 17.500 € in die Wertermittlung ein. Rechtlich und baubehördlich sind wesentliche Risiken zu beachten. Für den aufgesetzten Wintergarten liegt keine Baugenehmigung vor; dieser ist baurechtlich nur als Balkon genehmigt, was Rückbau- oder Nachgenehmigungsrisiken birgt. Des Weiteren steht die Immobilie unter Denkmalschutz (Gesamtanlage gemäß § 2 Abs. 3 Hessisches Denkmalschutzgesetz), was jegliche bauliche Veränderung an den Außenfassaden und Dachflächen genehmigungspflichtig macht. Da das Objekt nach WEG aufgeteilt ist, besteht kein freies Realeigentum, sondern eine Eigentümergemeinschaft mit entsprechenden Abstimmungspflichten, obwohl das Objekt faktisch wie ein Einfamilienhaus genutzt wird. Für handwerklich affine Investoren bietet dieses Objekt aufgrund des moderaten festgesetzten Verkehrswertes von 185.000 € und der beträchtlichen Flächen ein attraktives Entwicklungspotenzial. Bei einer marktüblichen Neuvermietung lässt sich laut Gutachten ein jährlicher Rohertrag von 15.384 € erzielen, was einer rechnerischen Bruttomietrendite von über 8,3 % entspricht. Aufgrund der Denkmalschutz- und Genehmigungsrisiken ist jedoch eine sorgfältige Kalkulation der Sanierungskosten und eine enge Abstimmung mit den Behörden zwingend erforderlich.