ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Schöneck, Hessen

Bei dem angebotenen Zwangsversteigerungsobjekt handelt es sich um das Volleigentum an einem freistehenden, zweigeschossigen Einfamilienhaus in Schöneck, Ortsteil Büdesheim (Mühlstraße 23). Das im Jahr 2020 errichtete, nicht unterkellerte Gebäude steht auf einem 252 m² großen Grundstück (Flurstück 395) und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 154,13 m². Die Lage zeichnet sich durch einen dörflichen und ruhigen Charakter aus, bietet jedoch über die nahegelegene Niddertalbahn (Bahnhof Schöneck-Büdesheim) sowie die Autobahnen A66 und A45 eine zweckmäßige Anbindung an die Wirtschaftszentren Hanau und Frankfurt am Main. Die Mühlstraße selbst ist eine reine Anliegerstraße ohne störenden Durchgangsverkehr. Das Wohngebäude befindet sich in einem guten und zeitgemäßen Instandhaltungs- und Pflegezustand, so dass kein offensichtlicher Instandhaltungsrückstau festzustellen ist. Die Ausstattung ist gehoben und umfasst eine umweltfreundliche Luftwärmepumpe zur Beheizung sowie Photovoltaikelemente auf der Dachfläche zur regenerativen Stromerzeugung. Ein Highlight ist die großzügige Dachterrasse im Obergeschoss, die direkt aus dem Wohnbereich begehbar ist. Die Außenanlagen sind aufgrund der Hanglage aufwendig in mehrere nutzbare Ebenen gegliedert und durch Naturstein-Stützmauern abgefangen. Zum Objekt gehören zudem zwei hintereinander angeordnete Pkw-Stellplätze im gepflasterten Hofbereich. Das wesentliche rechtliche und wirtschaftliche Risiko besteht in der aktuellen Fremdnutzung: Die Immobilie ist zum Wertermittlungsstichtag vermietet. Da dem Gutachter kein Mietvertrag vorgelegt wurde, ist die tatsächliche Miethöhe unbekannt. Grundbuchliche Belastungen in Abteilung II sowie Altlasten- oder Baulasteneinträge liegen laut Behördenauskünften nicht vor. Zur Berücksichtigung des Risikos einer verzögerten Eigennutzung hat der Gutachter ein fiktives Freilegungswagnis (bestehend aus Mietausfall für 12 Monate, Rechtsverfolgungskosten und Räumungskosten) in Höhe von gerundet 27.000 EUR wertmindernd in Abzug gebracht. Für Investoren stellt das Objekt eine erstklassige Gelegenheit dar, eine moderne, nahezu neuwertige Wohnimmobilie unterhalb der typischen Neubaukosten zu erwerben. Das Risiko der Entmietung bei Eigennutzungswunsch muss über das Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG gelöst werden. Unter Berücksichtigung dieser Hürde bietet das Objekt hervorragende langfristige Potenziale im suburbanen Raum Frankfurt.