ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Schwegenheim, Rheinland-Pfalz

Das Versteigerungsobjekt Kirchstraße 7 in 67365 Schwegenheim umfasst ein 1.133 m² großes Grundstück im Ortsbereich (Dorfgebiet, Beurteilung nach § 34 BauGB). Die Liegenschaft ist mit einem straßenseitigen Einfamilienhaus (Baujahr ca. 1930) und einer rückwärtig im Gartenbereich liegenden, zu Wohnzwecken umgebauten ehemaligen Scheune (Umbau ca. 1965) sowie einer Fertiggarage bebaut. Das Grundstück teilt sich bewertungstechnisch in 575 m² Bauland (Bodenwert 165.380,00 €) und 558 m² Gartenland (Bodenwert 40.232,00 €) auf, woraus sich ein Gesamtbodenwert von 205.612,00 € errechnet. Der bauliche Zustand konnte vom Gutachter nur von außen bewertet werden, da der Schuldner den Ortstermin abgesagt und keinen Zutritt gewährt hat. Das Bestandsgebäude verfügt über ein verputztes Mauerwerk, isolierverglaste Kunststofffenster und eine Wellplatten-Dacheindeckung aus Faserzement. Die Wohnfläche beläuft sich auf insgesamt rd. 188,51 m² (Bestandshaus ca. 113,11 m², Scheunenumbau ca. 75,40 m²). Technische Installationen, Raumaufteilungen und Innenausstattungen konnten nicht überprüft werden. Rechtlich und baurechtlich bestehen erhebliche Risiken: Laut Auskunft der Kreisverwaltung Germersheim weichen die tatsächlich vorhandenen baulichen Anlagen der Scheune erheblich von der Baugenehmigung (genehmigt war lediglich eine 2 ZKB-Wohnung im EG) ab; eine nachträgliche Genehmigung gilt als fraglich. Im Grundbuch von Schwegenheim Blatt 1413 sind in Abteilung II neben dem Versteigerungsvermerk auch ein Zwangsverwaltungsvermerk eingetragen. Baulasten bestehen nicht, Altlastenfreiheit wurde gutachterlich unterstellt. Im Ergebnis leitet der Sachverständige den Verkehrswert vorrangig aus dem Sachwertverfahren mit 290.000,00 € ab (unterstützend ermittelter Ertragswert rd. 287.000,00 €). Dabei wurde wegen der fehlenden Innenbesichtigung und der damit verbundenen Unwägbarkeiten bezüglich Bauschäden und Mietverträgen ein deutlicher Abschlag von 15 % auf den vorläufigen Sachwert (-51.111,29 €) berücksichtigt. Für Erwerber bietet das Objekt Potenzial, birgt jedoch erhebliche baurechtliche und kalkulatorische Risiken.