ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Siegburg, Nordrhein-Westfalen

Das Einfamilienhaus in Siegburg-Kaldauen wird am 16.09.2026 zwangsversteigert, um die Gemeinschaft aufzuheben. Der Verkehrswert ist auf 770.000 € festgesetzt und wurde primär nach dem Sachwertverfahren ermittelt, wobei der Ertragswert lediglich der Plausibilitätskontrolle diente. Ein Risikoabschlag von 15.000 € wurde für den ungenehmigten Ausbau im Kellergeschoss berücksichtigt. Das Grundstück ist als baureifes Land eingestuft und nicht als Altlastenverdachtsfläche erfasst, mit einem Bodenrichtwert von 540 €/m². Das Objekt ist vom Eigentümer bewohnt und nicht vermietet. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird im Gutachten mit 25.500 € angegeben, basierend auf 10,00 €/m² für Wohnflächen (EG 106 m², DG 98 m²), 50 € für die Garage und 35 € für einen Stellplatz. Es bestehen jedoch Inkonsistenzen zwischen den im Gutachten für die Mietberechnung verwendeten Flächen und den in der Flächenübersicht genannten Wohnflächen für EG und DG sowie der Anzahl der Stellplätze. Das Gebäude aus dem Baujahr 2001 befindet sich in einem normalen und gepflegten Unterhaltungszustand mit laufenden Instandsetzungsmaßnahmen. Sichtbare Schäden wurden außer Anzeichen von Feuchtigkeit an der Garagendecke nicht festgestellt. Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt. Die Beheizung erfolgt über eine Gaszentralheizung mit Fußbodenheizung, auch im Kellergeschoss, ergänzt durch einen Feststoffkamin im KG. Fenster mit Isolierverglasung und Dreifachverglasung an der Hauseingangstür sind vorhanden. Der Sachverständige hatte teilweisen Zugang zum Objekt. Die Baubeschreibung erfolgte aufgrund des optischen Eindrucks, und die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Wasser, Elektrik, Heizung) wurde nicht explizit überprüft. Beschreibungen nicht sichtbarer Bauteile beruhen auf Angaben, Unterlagen oder Annahmen. Der Ausbau von zwei Kellerräumen zu Wohnzwecken ist baurechtlich nicht genehmigt und stellt eine wesentliche Einschränkung dar. Im Grundbuch sind keine Baulasten eingetragen. Der Versteigerungsvermerk ist seit dem 03.11.2025 vermerkt. Vor dem Zuschlag sollten die baurechtliche Situation des Kellerausbaus, die genaue Ursache und das Ausmaß der Feuchtigkeit an der Garagendecke sowie die tatsächlichen Flächenverhältnisse und die Anzahl der Stellplätze detailliert geprüft werden. Der fehlende Energieausweis ist ebenfalls zu beachten.