ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Sinsheim, Baden-Württemberg

Zur Versteigerung steht ein freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in der Straße Am Kloster 28 im Sinsheimer Stadtteil Eschelbach. Das Grundstück umfasst 1.148 m² und weist eine ausgeprägte Hanglage mit ca. 10 % Gefälle von Nord nach Süd auf. Baurechtlich sind rund 800 m² als Wohnbaufläche nutzbar, während die verbleibenden 348 m² im hinteren Bereich als Gartenland bzw. Hinterland eingestuft sind. Neben dem Hauptgebäude befinden sich auf dem Areal eine Einzelgarage aus dem Ursprungsbaujahr 1967 mit Öltankkeller sowie eine 1978 nachträglich errichtete Doppelgarage. Das Wohnhaus wurde ca. 1967/1968 in Massivbauweise errichtet und bietet neben dem Erdgeschoss ein zu Wohn- bzw. Hobbyzwecken ausgebautes Dachgeschoss sowie eine Einliegerwohnung im teils freiliegenden Kellergeschoss. Eine Innenbesichtigung konnte durch die Sachverständige nicht durchgeführt werden, da die im Haus lebende Miteigentümerin auf Terminanfragen nicht reagierte. Der Ausstattungsstandard wird anhand vorgelegter Maklerexposés (2019 und 2024) als durchschnittlich eingestuft. Erwähnenswert ist die 2019 erneuerte Buderus-Öl-Brennwertheizung. Energetisch besteht jedoch erheblicher Modernisierungsbedarf: Dach und Außenwände sind ungedämmt, der Energieausweis weist die Effizienzklasse G (213,6 kWh/(m² a)) aus. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (AG Heidelberg, Az. 3 K 37-25). Im Grundbuch sind keine wertmindernden Dienstbarkeiten eingetragen; Baulasten bestehen laut Behördenauskunft nicht. Als gravierende Risiken verbleiben das vollständige Fehlen behördlicher Bauzustandsprüfungen für den Innenausbau, sichtbare Feuchtigkeitsschäden am Garagendach, Rissbildungen an den Gartenstützmauern sowie die fortgesetzte Bewohnung durch die Miteigentümerin. Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren auf 433.000 € festgesetzt. Hierbei wurden bereits ein 5-prozentiger Risikoabschlag für die fehlende Innenbesichtigung (-24.622 €) sowie pauschale Abzüge von insgesamt 35.000 € für energetische Nachrüstungen und Mauersanierungen berücksichtigt. Ein Erwerb bietet bei entsprechendem Preisabschlag Potenzial für handwerklich versierte Erwerber, setzt jedoch die Bereitschaft voraus, verdeckte Mängel und Vollstreckungsrisiken zu tragen.