TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Steinberg am See, Bayern

Das bewertete Objekt betrifft das Erbbaurecht an einem freistehenden Einfamilienhaus nebst einer Doppelgarage am Pfaffenberg 7 in Steinberg am See. Das Erbbaurecht läuft bis zum 02.11.2088; Grundstückseigentümer ist die Bürgerspitalstiftung Schwandorf. Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 803 m². Das Wohnhaus wurde ca. 1991 in massiver Bauweise errichtet, ist vollständig unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohnfläche beläuft sich auf ca. 137 m² (EG ca. 67 m², DG ca. 60 m²), ergänzt um ca. 112 m² Nutzfläche im Keller und der Garage. Die Lage im Wohngebiet Steinberg-Süd zeichnet sich durch ein ruhiges, familienfreundliches Wohnumfeld am Ende einer Sackgasse aus. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist jedoch über das normale Maß hinaus stark abgenutzt. Der Gutachter stellte einen erheblichen Instandhaltungsstau sowie diverse Baumängel fest. Insbesondere witterungsberührte Holzbauteile wie die Pfetten- und Sparrenköpfe sowie die Balkonbrüstung weisen ausgeprägte Pflegedefizite auf. Auch die Außenanlagen nebst einem künstlich angelegten Gartenteich sind stark verwildert. Die Heizungsanlage (Niedertemperaturkessel von 1990) ist veraltet und muss kurzfristig ausgetauscht werden. Der Gutachter taxiert den notwendigen Teilinstandsetzungs- und Modernisierungsbedarf pauschal auf rund 78.000 €. Zudem war eine vollständige Innenbesichtigung nicht möglich, da zwei Zimmer (Arbeitszimmer im EG und Gästezimmer im DG) verschlossen blieben. Als rechtliche Besonderheit ist das Erbbaurecht zu beachten. Die Zustimmung des Grundstückseigentümers ist für eine Veräußerung oder Belastung zwingend erforderlich. Im Grundbuch sind Erbbauzinssicherungen eingetragen. Das Objekt wird aktuell von einer der Miteigentümerinnen selbst bewohnt; Fremdmietverhältnisse existieren laut Gutachten nicht. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 292.200 €, wovon 290.000 € auf das Erbbaurecht entfallen und 2.200 € auf das wertrelevante Zubehör (Einbauküche im EG für 1.000 € und eine Photovoltaikanlage für 1.200 €). Zusammenfassend erfordert dieses Objekt erhebliche Investitionen, um einen zeitgemäßen Standard zu erreichen. Die solide Raumaufteilung, das großzügige Grundstück und die attraktive Wohnlage nahe dem Steinberger See stehen den Einschränkungen des Erbbaurechts und dem hohen Sanierungsaufwand gegenüber. Unter Berücksichtigung eines entsprechenden Abschlags beim Gebot kann der Erwerb im Rahmen der Teilungsversteigerung für erfahrene Handwerker oder Projektentwickler eine lohnende Investition darstellen.