ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Südbrookmerland, Niedersachsen

Das Objekt in Südbrookmerland-Moordorf wird im Rahmen einer Zwangsvollstreckung versteigert. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit einem Hauptgebäude (Baujahr ca. 1960) und einem massiven Nebengebäude (Anbau mit Garage, Baujahr ca. 2001) auf einem 1.346 m² großen Grundstück. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 200.000 Euro festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte vorrangig nach dem Sachwertverfahren und unterstützend nach dem Vergleichswertverfahren, wobei dem Sachwertverfahren ein höheres Gewicht beigemessen wurde. Ein Abschlag von 40.824 Euro wurde für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie unterdurchschnittlichen Erhaltungszustand, gefangene Räume und hohen Anteil an Verkehrsflächen vorgenommen. Das Objekt ist vom Eigentümer bewohnt, sodass derzeit keine Mieterträge erzielt werden. Die Wohnfläche des Hauptgebäudes beträgt 141 m², die Nutzfläche (geschätzt) 50 m². Der Anbau hat eine Bruttogrundfläche von ca. 51 m². Eine Marktmiete wurde im Gutachten nicht explizit ermittelt, da das Objekt eigengenutzt ist. Die demographische Entwicklung in Südbrookmerland zeigt einen leichten Bevölkerungsrückgang, was langfristig stabile Mieten und Immobilienwerte erwarten lässt. Das Hauptgebäude wurde um 2001 erweitert und modernisiert, weitere Modernisierungen erfolgten 2020 (Außenwanddämmung, Bäder) und 2022 (Sicherungskasten). Der Zustand des Hauptgebäudes wird als mittel (leicht unterdurchschnittlich) und der des Anbaus als mittel (durchschnittlich) eingestuft. Es wurden keine erkennbaren Baumängel oder Bauschäden festgestellt, jedoch wurde der unterdurchschnittliche Erhaltungszustand wertmindernd berücksichtigt. Eine Erdgaszentralheizung (ca. 2020er Jahre) ist vorhanden, ein Energieausweis liegt jedoch nicht vor. Der Gutachter führte am 06.01.2025 eine Ortsbesichtigung in Anwesenheit des Eigentümers durch. Der Zugang wird als partiell innenliegend bewertet, da die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen nicht ausdrücklich geprüft wurde und keine Untersuchungen des Baugrundes, auf Altlasten oder bauphysikalische Aspekte stattfanden. Die baurechtliche Zulässigkeit der Gebäude wurde unterstellt, da keine Baugenehmigungen vorlagen. Die Flächenberechnungen des Gutachters basieren auf eigenen Aufmaßen ohne Gewähr für die Richtigkeit. Im Grundbuch sind in Abteilung II keine Eintragungen enthalten, und das Baulastenverzeichnis weist ebenfalls keine Einträge auf. Öffentliche Forderungen werden über das Zwangsversteigerungsverfahren bedient. Ein wichtiger Hinweis ist, dass der Zuschlag in diesem Termin auch auf ein Gebot unter der Hälfte des Verkehrswertes erteilt werden kann. Vor einem Gebot sollten die genannten Einschränkungen der Begutachtung und der tatsächliche Zustand des Objekts detailliert geprüft und im Kaufpreis berücksichtigt werden.