ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Triptis, Thüringen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in der Geraer Straße 44, 07819 Triptis, ist ein zweigeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus mit Nebengebäuden (Mehrzweckgebäude, Scheune, Garage) auf einem 1.030 m² großen Grundstück. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 235.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, gestützt durch das Ertragswertverfahren, da der Eigennutzungscharakter des Objekts im Vordergrund steht. Ein ausführliches Vergleichswertverfahren war aufgrund mangelnder Daten nicht möglich. Die Wohnfläche des Haupthauses wird mit ca. 208 m² angegeben. Zusätzlich existieren ein Mehrzweckgebäude (ca. 180 m² Nutzfläche), eine Scheune und eine Garage. Das Objekt ist augenscheinlich vom Eigentümer bewohnt, Mietverträge sind laut Annahme des Gutachters nicht vorhanden. Eine fiktive, nachhaltig erzielbare Marktmiete wurde für das Wohnhaus mit 1.248 €/Monat und für die Garage mit 25 €/Monat angesetzt, was einem jährlichen Gesamtjahresrohertrag von 15.276 € entspricht. Dies ergibt eine Bruttorendite von ca. 6,50 % bezogen auf den Verkehrswert. Das Wohnhaus, Baujahr ca. 1937, ist teilmodernisiert und weist einen befriedigenden baulichen Zustand mit mittlerem Ausstattungsstandard auf. Es besteht weiterer Modernisierungsbedarf, insbesondere zur Verbesserung des Endenergiebedarfs und der Wärmedämmung des Außenmauerwerks. Partielle Feuchtigkeit im Kellermauerwerk sowie allgemeine bauarttypische Mängel (z.B. Schallschutz, Brandschutz) wurden festgestellt. Ein mittlerer Reparatur- und Instandhaltungsrückstau ist vorhanden, für dessen Behebung Aufwendungen von geschätzt 35.000 € veranschlagt wurden. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Der Sachverständige konnte das Objekt nur von außen besichtigen, da der Eigentümer den Innenzugang verweigerte. Die Wertermittlung basiert daher auf Annahmen zum Innenzustand und den von außen ersichtlichen Merkmalen. Insbesondere wurden keine Untersuchungen zu verdeckten Mängeln, Altlasten, Schädlingsbefall oder der Funktionsfähigkeit der Haustechnik durchgeführt. Die Angaben zur Bausubstanz und Ausstattung sind auf Plausibilität geprüfte Annahmen. Im Grundbuch sind die Anordnung der Zwangsversteigerung und eine Grundschuld ohne Brief eingetragen. Baulasten sind laut Auskunft des Bauordnungsamtes nicht vorhanden. Vor einem Gebot ist dringend zu empfehlen, den tatsächlichen Innenzustand des Wohnhauses und der Nebengebäude zu prüfen, das Ausmaß der Feuchtigkeit im Keller zu klären und den genauen Modernisierungs- und Sanierungsbedarf zu ermitteln. Die fehlende Innenbesichtigung und der unklare Energiebedarf stellen wesentliche Risikofaktoren dar, die im Kaufpreis berücksichtigt werden sollten.