ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Vettweiß, Nordrhein-Westfalen

Das freistehende, zweigeschossige Fachwerkhaus befindet sich in der Dürener Straße 31 in 52391 Vettweiß auf einem großzügigen, ebenen Grundstück mit einer Gesamtfläche von 838 m² (Flur 9, Flurstück 339). Die Mikrolage wird im Gutachten als durchschnittlich bis gut klassifiziert, mit einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Neben dem Hauptwohnhaus, das eine Wohnfläche von ca. 72 m² aufweist, befinden sich auf dem Grundstück mehrere landwirtschaftliche Nebengebäude, darunter ein direkt angebautes Stallgebäude, ein weiteres Stallgebäude an der süd-östlichen Straßenfront sowie eine Scheune mit Satteldach im hinteren Bereich der Liegenschaft. Der bauliche Zustand des vermutlich um das Jahr 1900 errichteten Fachwerkhauses weist nach einer reinen Außenbesichtigung erhebliche Defizite auf. Es wurde ein gravierender Sanierungs- und Instandhaltungsstau insbesondere an den tragenden Fachwerkbalken dokumentiert, was im Sachwertverfahren zu einem pauschalen objektspezifischen Wertabschlag von 15 Prozent (entspricht einem Abzug von 25.479 €) führte. Da dem Gutachter kein Zutritt gewährt wurde, wird vorsorglich ein vernachlässigter Allgemeinzustand für das gesamte Gebäude unterstellt. Ein Energieausweis liegt nicht vor, weshalb von einem energetisch unzureichenden Standard ausgegangen werden muss. Zu den wesentlichen rechtlichen und tatsächlichen Risiken gehört ein im Gutachten dokumentierter Überbau: Die im hinteren Grundstücksbereich liegende Scheune ragt über die südliche Grenze auf das Nachbarflurstück 338. Das mit Abstand größte Risiko für Kaufinteressenten stellt jedoch die fehlende Innenbesichtigung dar. Da der Gutachter das Objekt nur von außen besichtigen konnte, bleiben der Zustand der Sanitär- und Elektroinstallationen, die Raumaufteilung sowie eventuelle schwerwiegende verdeckte Bauschäden oder Schimmelbildung völlig ungeklärt. Aus Investorensicht stellt das Objekt bei einem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 140.000 € ein hochspekulatives Investment dar. Die Liegenschaft eignet sich aufgrund der komplexen Fachwerksubstanz und des unklaren Innenzustands ausschließlich für erfahrene Sanierer, Denkmalschutz-Liebhaber (obwohl kein Denkmalschutz besteht) oder Projektentwickler, die erhebliche finanzielle Puffer für eine Kernsanierung bereithalten können.