ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Wadersloh, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit Garage in der Straße Im Schürbusch 6, 59329 Wadersloh-Diestedde. Das Anwesen setzt sich aus drei Flurstücken (45, 144 und 195) mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 864 m² zusammen. Die Lage wird als gute, ruhige Wohnlage eingestuft, wobei das Ortszentrum ca. 0,5 km entfernt ist. Die rückwärtigen Flurstücke 144 und 195 sind gefangene Flächen ohne eigenen Straßenzugang und werden funktional als Garten genutzt (Gutachten S. 5, 8). Das Gebäude wurde 1969 in Massivbauweise errichtet und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 102 m² im Erdgeschoss. Das Dachgeschoss wurde nachträglich ausgebaut, was jedoch baurechtlich unzulässig ist (Ordnungsverfügung vorhanden). Es besteht ein massiver Instandsetzungsstau mit bauphysikalischen Mängeln. Hierzu zählen gravierende Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung im Keller und Dachgeschoss, eine überalterte Gasheizung (Baujahr ca. 1990) und einfach verglaste Holzfenster. Die Außenanlagen und der Garten befinden sich in einem verwilderten Zustand; ein angebauter Holzschuppen ist baufällig (Gutachten S. 5, 13, 20). Der ungenehmigte Dachgeschossausbau stellt ein erhebliches rechtliches Risiko dar, da eine Dachanhebung aufgrund des Bebauungsplans Nr. 3 ausgeschlossen ist. Die Sanierungskosten zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit werden vom Sachverständigen auf mindestens 120.000 EUR beziffert. Ohne diese Maßnahmen droht dem Objekt die wirtschaftliche Abbruchreife. Zudem ist das Objekt derzeit noch eigengenutzt, was bei einem Erwerb entsprechende Räumungsmaßnahmen nach sich ziehen kann (Gutachten S. 5, 12). Für risikobereite Investoren bietet das Objekt durch das große Grundstück und die gute Lage Potenzial. Angesichts des extremen Sanierungsbedarfs von ca. 120.000 EUR und des baurechtlichen Risikos im Dachgeschoss sollte das Gebot jedoch weit unter dem festgesetzten Verkehrswert von 176.800 EUR liegen, um eine wirtschaftliche Rentabilität zu gewährleisten.