ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Waldfeucht, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in Waldfeucht ist ein denkmalgeschütztes Einfamilienwohnhaus mit Scheunen, das im Ortskern liegt. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 171.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte primär über das Sachwertverfahren, ergänzt durch ein informativ dargestelltes Ertragswertverfahren. Wesentliche Wertabschläge wurden für Bauschäden und -mängel, ausstehende Straßenausbaubeiträge und den Werteinfluss des Denkmalschutzes vorgenommen. Das Objekt steht augenscheinlich leer, wodurch keine Ist-Miete erzielt wird. Die marktübliche Jahresnettomiete wird auf 9.504 EUR für das Wohnhaus (geschätzte 144 m² Wohnfläche) und 3.312 EUR für die Scheunen (geschätzte 138 m² Lagerfläche) beziffert, was einem Gesamtjahresrohertrag von 12.816 EUR entspricht. Dies impliziert ein erhebliches Mietpotenzial bei erfolgreicher Sanierung und Vermietung. Der Bau- und Unterhaltungszustand des Wohnhauses wird als schlecht beurteilt, mit festgestellten Beschädigungen an der Fassade und einem Unterhaltungsstau. Die Scheunen sind in durchschnittlichem Zustand, die Außenanlagen (Garten, Innenhof) sind vernachlässigt und weisen einen abbruchreifen Unterstand sowie ein beschädigtes Gewächshaus auf. In den 1990er Jahren erfolgten Modernisierungen an Fenstern, Außentüren und dem Scheunendach. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und die Funktionsfähigkeit der technischen Anlagen konnte nicht geprüft werden, was auf potenzielle Energierisiken und hohe Sanierungskosten hindeutet. Dem Sachverständigen wurde der Zugang zu den Innenräumen des Objekts nicht ermöglicht, weshalb die Bewertung ausschließlich auf einer Außenbesichtigung, vorhandenen Unterlagen und Annahmen basiert. Dies führt zu erheblichen Einschränkungen hinsichtlich der Kenntnis des tatsächlichen Innenzustands, der Raumaufteilung und der technischen Ausstattung. Untersuchungen zu Baugrund, Standsicherheit, Schadstoffen oder Schädlingen wurden ebenfalls nicht durchgeführt. Die im Gutachten angesetzten Wertminderungen für Schäden sind Schätzungen und keine detaillierten Kostenkalkulationen. Rechtlich ist das gesamte Objekt denkmalgeschützt, was mit Erhaltungs- und Nutzungspflichten sowie erhöhten Instandhaltungskosten verbunden ist, aber auch steuerliche Vorteile bieten kann. Im Grundbuch sind eine Erwerbsvormerkung und ein Nießbrauch eingetragen, deren Werteinfluss im Gutachten nicht berücksichtigt wurde und vor einem Gebot zu klären ist. Zudem stehen 6.500 EUR an Straßenausbaubeiträgen aus, und es gibt bauordnungsrechtlich unzulässige Fenster zum Nachbargrundstück, die ein Konfliktpotenzial darstellen. Diese rechtlichen und baulichen Unsicherheiten erfordern eine umfassende Prüfung vor einer Investitionsentscheidung.