ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Wermelskirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt Bollinghausen 19 in 42929 Wermelskirchen besteht aus sechs zusammenhängenden Flurstücken mit einer Gesamtfläche von 1.073 m² am westlichen Ortsrand. Die Liegenschaft ist mit einem zweigeschossigen, unterkellerten Einfamilienhaus (Wohnfläche ca. 161 m²) mit integrierter Garage, einem Verbindungsbau und einer freistehenden Gewerbehalle (Nutzfläche ca. 158 m²) bebaut. Durch die planungsrechtliche Einordnung als Mischgebiet (MI) ist eine kombinierte Wohn- und Gewerbenutzung zulässig, was das Objekt besonders für kleingewerbliche Betriebe oder Handwerker attraktiv macht. Der vom Amtsgericht Bergisch Gladbach festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 506.000 €, ermittelt über das Sachwertverfahren. Das Wohnhaus aus dem Jahr 1964 befindet sich in einem normalen Unterhaltungszustand und wurde zuletzt im Jahr 2020 modernisiert. Allerdings sind die Außenwände und Dachflächen ungedämmt, was zu erhöhten Heizkosten führt. Ein gravierender Risikofaktor ist der dokumentierte Instandhaltungsstau: Der Sachverständige veranschlagt Mindestkosten von 20.000 € für Renovierungsarbeiten im Innenbereich sowie weitere 15.000 € für die Fertigstellung und Pflege der Außenanlagen. Zudem konnte die Gewerbehalle beim Ortstermin aufgrund unauffindbarer Schlüssel nur von außen besichtigt werden, wodurch das genaue Schadensbild im Inneren der Halle unklar bleibt. Rechtlich und infrastrukturell bestehen weitere Besonderheiten. Im Grundbuch (Abteilung II) ist ein Leitungsrecht für eine Hochspannungsfreileitung der RWE AG eingetragen, das das Flurstück 392 betrifft. Wesentlich relevanter ist die Erschließungssituation: Die Straße Bollinghausen gilt derzeit als 'nicht vorhanden' im Sinne des BauGB. Zukünftig werden beim Ausbau der Straße Erschließungsbeiträge anfallen, für die der Gutachter bereits einen kalkulatorischen Abschlag beim Bodenwert vorgenommen hat. Fazit: Für erfahrene Investoren und handwerklich versierte Eigennutzer bietet dieses Objekt ein erhebliches Potenzial, sofern das Gebot den Modernisierungsaufwand und die zukünftigen Erschließungskosten einpreist. Das Risiko der fehlenden Innenbesichtigung der Halle sollte durch einen entsprechenden Sicherheitsabschlag beim Bieten ausgeglichen werden.