TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Wetzlar, Hessen

Das Amtsgericht Wetzlar versteigert einen ideellen 1/2 Anteil an einem Einfamilienhaus mit Anbauten und Garage in Wetzlar-Dutenhofen zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft. Der Verkehrswert für diesen Anteil wurde zum Stichtag 20.08.2025 auf 115.000 EUR geschätzt, der Gesamtverkehrswert des Objekts beträgt 230.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch das Ertragswertverfahren. Ein im Grundbuch Abteilung III Nr. 3 eingetragenes Recht mit einem Kapitalwert von 12.271,01 EUR bleibt bestehen und ist vom Erwerber zu übernehmen. Das Objekt wird als Zweifamilienhaus eigengenutzt und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 162,69 m² (72,19 m² im EG, 90,50 m² im DG) sowie eine Nutzfläche von 22 m² für die Garage. Die marktübliche Nettokaltmiete wird für die beiden Wohnungen und die Garage auf insgesamt 1.325 EUR monatlich bzw. 15.900 EUR jährlich geschätzt, was einer Bruttorendite von ca. 6,91 % auf den Gesamtverkehrswert entspricht. Eine aktuelle Ist-Miete liegt aufgrund der Eigennutzung nicht vor. Das ursprünglich um 1957 erbaute Gebäude befindet sich in einem normalen, teilweise technisch älteren Zustand mit erheblichem Unterhaltungsstau und Modernisierungsbedarf. Es wurden Feuchtigkeitsschäden, erneuerungsbedürftige Fenster und Hauseingangstür, teilweise veraltete Haustechnik, ein modernisierungsbedürftiger Innenausbau im Dachgeschoss, ein versotteter Kamin sowie Senkungsschäden an der Terrasse festgestellt. Die Dacheindeckung und die Öl-Zentralheizung (Baujahr 1999) sind in absehbarer Zeit erneuerungsbedürftig. Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt. Kleinere Modernisierungen fanden 2016 (Dachflächenfenster), 2018 (Sanitär EG) und 2021 (Innenausbau, Fenster, Elektro EG) statt, führten aber nur zu einem Modernisierungsgrad 'überwiegend modernisiert' mit einem fiktiven Baujahr 1992. Der Sachverständige hatte Zugang zum Objekt (Innen- und Außenbesichtigung), jedoch wurden keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasser, Elektro) vorgenommen. Auch Untersuchungen zu Standsicherheit, Bauschadensursachen, Bauwerksabdichtung, Bauphysik, Umweltgiften, Schädlingen, Baugrund, Grundwasser und Bergsenkungsschäden wurden nicht durchgeführt. Die Wertermittlung basiert auf augenscheinlichen Untersuchungen und unterstellt die Legalität der baulichen Anlagen. Wertminderungen sind als Marktabschläge und nicht als detaillierte Kostenkalkulationen zu verstehen. Das Baulastenverzeichnis enthält keine Eintragungen. Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden teilweise mündlich eingeholt. Vor dem Zuschlag ist dringend zu prüfen, welche konkreten Kosten für die Beseitigung der Mängel und den Modernisierungsbedarf anfallen. Zudem sollte die genaue Ausgestaltung der Gemeinschaft und die Übernahme des bestehenden Rechts in Abt. III Nr. 3 geklärt werden, um potenzielle Risiken und die weitere Nutzung des ideellen Anteils zu bewerten.