TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Wittislingen, Bayern

Dieses freistehende, eingeschossige Einfamilienhaus befindet sich im Juraweg 30 in 89426 Wittislingen auf einem ebenen, gut geschnittenen Grundstück mit einer Gesamtfläche von 814 m². Das Wohngebäude wurde um das Jahr 1970 in solider Massivbauweise errichtet, ist vollständig unterkellert und verfügt über ein nicht ausgebautes Dachgeschoss sowie eine praktische Doppelgarage mit einem motorisch betriebenen Sektionaltor. Die Wohnfläche im Erdgeschoss beläuft sich auf rund 147 m² und verteilt sich zweckmäßig auf fünf Zimmer, eine Küche, ein Badezimmer, ein separates WC, einen Windfang, eine Diele und eine Terrasse. Die nähere Umgebung ist durch eine ruhige Wohnbebauung mit freistehenden Ein- bis Zweifamilienhäusern geprägt und wird gutachterlich als mittlere Wohnlage eingestuft.\n\nDer bauliche Zustand des Hauses wird im Gutachten als durchschnittlich und altersgemäß beschrieben. Im Jahr 2017 wurden durch die heutigen Eigentümer diverse Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Hierzu zählen der Einbau eines neuen Hauseingangstürelements, die Erneuerung von Bodenbelägen und Deckenbekleidungen, die Modernisierung von Teilen der Elektroinstallationen, der Einbau motorischer Rollladenantriebe sowie eine umfassende Badsanierung. Demgegenüber stehen jedoch erhebliche energetische Defizite: Die Außenfassade, das Dach und die raumbegrenzenden Bauteile zum Keller genügen baujahresbedingt nicht mehr den heutigen Anforderungen an den Wärmeschutz. Zudem ist eine veraltete, ölbefeuerte Zentralheizungsanlage als Warmluftheizung installiert, die vermutlich vor 1996 eingebaut wurde und somit unter die gesetzliche Austauschpflicht des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) fällt. Das Gäste-WC ist derzeit nicht nutzbar, da es zurückgebaut wurde.\n\nEin gravierendes Risiko für potenzielle Erwerber stellt die verweigerte Innenbesichtigung dar. Da einer der Miteigentümer den Zutritt verweigerte, konnte die Gutachterin das Objekt nur von außen besichtigen. Um das damit verbundene Risiko verdeckter Mängel und Schäden im Innenbereich zu kompensieren, wurde ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 10 % (entspricht 40.000 €) vorgenommen. Bekannte bautechnische Beanstandungen wurden mit weiteren 20.000 € wertmindernd berücksichtigt, woraus sich der festgesetzte Verkehrswert von 320.000 € ableitet.\n\nFür private Eigennutzer und handwerklich versierte Investoren bietet das Objekt aufgrund der großzügigen Grundstücksgröße und der soliden Grundsubstanz eine attraktive Ausgangsbasis. Allerdings müssen erhebliche finanzielle Mittel für die energetische Sanierung und den Heizungstausch eingeplant werden. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung sollten Bieter im Versteigerungstermin unbedingt einen großzügigen Risikopuffer einkalkulieren und nicht bis zum vollen Verkehrswert bieten.