ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Würzburg, Bayern

Das Bewertungsobjekt ist ein freistehendes, vermutlich nicht unterkellertes Einfamilienhaus in der Straße Dürrenberg 3 im historischen Ortskern des Würzburger Stadtteils Heidingsfeld (Flurstück 161). Das Grundstück umfasst eine kleine Fläche von 136 m², wodurch keine nennenswerten Gartenflächen oder eigene Pkw-Stellplätze vorhanden sind. Die Mikrolage zeichnet sich durch einen charmanten, historisch gewachsenen Charakter nahe der alten Stadtmauer aus. Infrastrukturelle Einrichtungen wie Schulen, Kindergärten sowie Geschäfte des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar. Die Anbindung an den ÖPNV ist über die Buslinie 16 sowie den ca. 500 Meter entfernten Bahnhaltepunkt Würzburg-Heidingsfeld Ost hervorragend gewährleistet. Das Gebäude wurde vermutlich Anfang der 1950er Jahre wiederaufgebaut und weist eine Wohnfläche von rund 85 m² auf, verteilt auf das Erd- und Obergeschoss. Das Dachgeschoss bietet zudem Ausbaupotenzial. Wesentliche Modernisierungen (u. a. Einbau von Kunststoff-Isolierglasfenstern und einer neuen Hauseingangstür) erfolgten schätzungsweise Ende der 1970er bis Anfang der 1980er Jahre. Eine Innenbesichtigung war dem Sachverständigen nicht möglich, da die Bewohnerin den Zugang verweigerte. Von außen zeigt sich das Anwesen in einem altersgemäßen, optisch nicht gänzlich ungepflegten Zustand. Als augenscheinlicher Mangel wurde aufsteigende Feuchtigkeit im Gebäudesockel, insbesondere im Hofbereich, dokumentiert. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Das Grundstück befindet sich im Bereich eines eingetragenen Bodendenkmals (Aktennummer D-6-6225-0361, archäologische Befunde des Mittelalters/Frühneuzeit), was bei künftigen Baumaßnahmen oder Erdarbeiten zu Auflagen führen kann. Ein gravierendes Risiko stellt die verweigerte Innenbesichtigung dar, weshalb im Gutachten ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 10.000 EUR für verdeckten Instandsetzungsstau vorgenommen wurde. Zudem ist das Mietverhältnis unklar; es besteht der Verdacht, dass das Objekt von der früheren Ehefrau des Schuldners genutzt wird. Eine Räumungsklage könnte beim Erwerb erforderlich werden. Für risikobewusste Investoren bietet das Objekt aufgrund des hohen Bodenwertanteils (Bodenrichtwert von 690 EUR/m²) und der soliden Lage in Würzburg eine interessante Einstiegschance. Der festgesetzte Verkehrswert von 224.000 EUR reflektiert bereits die Risiken der fehlenden Innenbesichtigung. Nach erfolgreicher Klärung des Belegungsstatus und Durchführung energetischer sowie kosmetischer Sanierungen lässt sich hier ein attraktives Wohnobjekt für Eigennutzer oder zur Neuvermietung realisieren. Bieter sollten jedoch erhebliche finanzielle Puffer für Sanierungsarbeiten und potenzielle Räumungskosten einplanen.