ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Wuppertal, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt besteht aus zwei getrennt bewerteten Einheiten: einem freistehenden 3-Familienhaus (Am Kraftwerk 5, Flurstück 145) und einem Einfamilienhaus mit Lagergebäude und sechs Garagen (Am Kraftwerk 7, Flurstück 5). Der Gesamtverkehrswert wurde auf 586.000 € festgesetzt, wobei 205.000 € auf das 3-Familienhaus und 381.000 € auf das Einfamilienhaus mit Nebengebäuden entfallen. Die Wertermittlung erfolgte für das 3-Familienhaus primär im Ertragswertverfahren und für das Einfamilienhaus primär im Vergleichswertverfahren, jeweils ergänzt durch das Sachwertverfahren. Das 3-Familienhaus Am Kraftwerk 5 mit einer Wohnfläche von 139,75 m² wird als betreute Jugendwohneinrichtung genutzt und ist zu einer monatlichen Ist-Miete von 1.800 € vermietet. Die marktübliche Miete wurde hingegen mit 1.008,66 €/Monat ermittelt, was einen monatlichen Mehrertrag von 791,34 € ergibt. Dieser Mehrertrag sowie Pachteinnahmen aus einer Werbetafel wurden im Verkehrswert berücksichtigt. Für das Einfamilienhaus Am Kraftwerk 7 mit ca. 69 m² Wohnfläche und 89,84 m² Nutzfläche im Lagergebäude sind keine Mieterträge ausgewiesen. Das 3-Familienhaus Am Kraftwerk 5 weist im Kellergeschoss Feuchteschäden, messbare Feuchtigkeit und Korrosionsschäden an Stahlträgern auf. Im Erdgeschoss besteht eine leichte Schieflage, und der Spitzboden ist ungedämmt. Energetische Modernisierungen wie eine Wärmedämmfassade wurden hier bisher nicht durchgeführt. Das Einfamilienhaus Am Kraftwerk 7 wurde hingegen laut Auskunft ca. 2022 umfassend saniert und modernisiert, inklusive Dämmung, neuer Heizung, Elektroinstallationen, Bädern, Fenstern, Fassade und Dacheindeckung. Der Gutachter hatte nur teilweisen Zugang zu den Objekten. Beim 3-Familienhaus waren im Dachgeschoss nicht alle Räume zugänglich. Beim Einfamilienhaus konnten Teile des Lagergebäudes und alle sechs Garagen nicht besichtigt werden. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und Aussagen zu verdeckten Mängeln oder Bausubstanz sind nicht Teil des Gutachtens. Bodenuntersuchungen wurden nicht durchgeführt, obwohl für Am Kraftwerk 5 ein Hinweis auf mögliche Bodenbelastungen vorliegt. Rechtlich ist für Am Kraftwerk 5 eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) zugunsten des Nachbargrundstücks eingetragen, deren Kosten der Begünstigte trägt. Für Am Kraftwerk 7 besteht eine Abstandsflächenbaulast. Der Versteigerungsvermerk wurde am 05.12.2024 eingetragen. Vor einem Gebot ist eine detaillierte Prüfung des Mietvertrages für Am Kraftwerk 5, eine umfassende Besichtigung der nicht zugänglichen Gebäudeteile und Garagen sowie eine Klärung des Altlastenhinweises für Am Kraftwerk 5 dringend anzuraten.