ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Wuppertal, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft das Erbbaurecht an einem freistehenden Einfamilienhaus in der Holthauser Heide 17 im Wuppertaler Ortsteil Vohwinkel (Schöller). Das Grundstück umfasst eine großzügige Gesamtfläche von 2.548 m², wovon baurechtlich 800 m² als Bauland und die restlichen 1.748 m² als hausnahes Gartenland eingestuft sind (Gutachten S. 20). Die Lage zeichnet sich durch ein ruhiges, ländlich geprägtes Wohnumfeld im Außenbereich gemäß § 35 BauGB aus, welches zudem im Landschaftsschutzgebiet 'West' liegt, was künftige bauliche Erweiterungen oder eine Nachverdichtung nahezu unmöglich macht (Gutachten S. 12). Das Gebäude wurde ca. 1968 als Fertighaus auf einem massiv errichteten Kellergeschoss erbaut und verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 180,65 m² im Erd- und ausgebauten Dachgeschoss sowie eine zusätzliche Nutzfläche von 18,51 m² im Keller (Gutachten S. 34). Eine Garage ist im Kellergeschoss integriert. Der Erhaltungszustand wird als insgesamt befriedigend, jedoch leicht vernachlässigt beschrieben. Modernisierungen erfolgten punktuell (Erneuerung des Bades im EG 2008, im DG 2012 sowie Fenster im DG 2011). Da es sich um ein Fertighaus aus den späten 1960er-Jahren handelt, weist die Sachverständige ausdrücklich darauf hin, dass die Verwendung von formaldehydhaltigen Holzwerkstoffplatten und asbesthaltigen Baustoffen an der Fassade nicht ausgeschlossen werden kann (Gutachten S. 17). Die rechtlichen Risiken des Objekts wiegen schwer. Das Erbbaurecht läuft am 06.03.2071 ab (Gutachten S. 11). Zudem ist in Abteilung II unter lfd. Nr. 4 ein Wohnungsrecht eingetragen, welches die Nutzung des gesamten Erdgeschosses blockiert und mit einem Minderwert von 43.000 € bewertet wurde, obgleich es laut Hinweisen des Ortstermins nicht mehr ausgeübt werden soll (Gutachten S. 30). Ein weiteres Risiko stellt der Balkonanbau dar, für den keine Baugenehmigung oder Standsicherheitsnachweise vorliegen, was zu einem pauschalen Risikoabschlag von 7.500 € führte (Gutachten S. 27). Die Instandsetzungskosten für offensichtliche Mängel (Dachrinnen, verwitterte Holzgiebel) werden pauschal mit 10.000 € veranschlagt. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass das Objekt trotz des nominell attraktiven Verkehrswerts von 256.000 € erhebliche rechtliche Risiken birgt. Ein Erwerb empfiehlt sich nur, wenn im Vorfeld eine Klärung bezüglich des Fortbestands des Wohnungsrechts herbeigeführt werden kann und ausreichende finanzielle Puffer für Sanierungsmaßnahmen einkalkuliert werden.