ZwangsversteigerungGastronomie in Ering, Bayern

Das Zwangsversteigerungsobjekt am Schlossring 10 in 94140 Ering umfasst ein ehemaliges Gasthaus-Ensemble („Gasthof Mayerwirt“) auf einer Gesamtgrundstücksfläche von 2.174 m². Die Liegenschaft befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Schloss Ering in einer einfachen, ländlichen Lage im niederbayerischen Landkreis Rottal-Inn. Das Anwesen teilt sich auf in das dreigeschossige Hauptgebäude (Ostgebäude), ein zweigeschossiges nördliches Nebengebäude, ein südliches Nebengebäude sowie ein westliches ehemaliges Schweinestallgebäude. Sowohl das Hauptgebäude als auch das nördliche Nebengebäude stehen unter Denkmalschutz, was bei zukünftigen Planungen zwingend berücksichtigt werden muss. Der bauliche Zustand der Gebäude ist als äußerst kritisch und verwahrlost einzustufen. Es besteht ein massiver Sanierungs- und Modernisierungsstau. Da dem Sachverständigen der Zutritt verweigert wurde, konnte keine Innenbesichtigung stattfinden; die Bewertung erfolgte ausschließlich nach dem äußeren Anschein. Für das Hauptgebäude wird eine fiktive, realisierbare Wohn- und Nutzfläche von ca. 900 m² angenommen. Die Mindestkosten für eine denkmalschutzgerechte Vollmodernisierung werden vom Gutachter auf rund 1.970.000 € geschätzt. Die übrigen drei Nebengebäude wurden als wirtschaftlich wertneutral eingestuft, da ein Abriss aufgrund des Denkmalschutzes des Ensembles nahezu ausgeschlossen ist. Ein wesentliches rechtliches und tatsächliches Risiko stellt zudem die Überbausituation dar: Das nordöstliche Gebäude ragt mit ca. 34 m² auf die Nachbarflurstücke 85 und 85/1 hinein. Dies führt bei einer separaten Veräußerung zu erheblichen rechtlichen Unklarheiten und mindert den Wert des unbebauten Grundstücksteils um pauschal 2.000 €. Der festgesetzte Verkehrswert spiegelt diese extremen Belastungen wider: Das bebaute Grundstück (Flurstücke 84, 84/1, 84/2) wurde mit einem symbolischen Wert von lediglich 1,00 € bewertet, während das größtenteils unbebaute Nachbargrundstück (Flurstücke 85, 85/1) auf 24.000 € taxiert wurde. Für Investoren stellt dieses Objekt ein hochspekulatives Projekt dar. Die wirtschaftliche Sanierungsfähigkeit ist aufgrund der immensen Modernisierungskosten von fast 2 Millionen Euro bei gleichzeitig sehr schwacher ländlicher Marktgängigkeit stark in Frage zu stellen. Ein Erwerb kommt nur für hochspezialisierte Entwickler infrage, die erhebliche Denkmalschutz-Förderungen oder steuerliche Sonderabschreibungen (Denkmal-AfA) geltend machen können und über die nötige Liquidität für ein langwieriges Sanierungsverfahren verfügen.