KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Gastronomie · + 1 Nebenraum · Bj. 1971 · leerstehend

Versteigert wird eine leerstehende Teileigentumseinheit (ehemaliges Restaurant und Café im Erdgeschoss sowie Kegelbahn/Lager im Kellergeschoss) in der Appartementanlage „Ferienpark Altreichenau“ in 94089 Neureichenau. Das um 1971 errichtete Gebäude umfasst laut Teilungserklärung eine Nutzfläche von 618,84 m² (nach gutachterlicher Nachberechnung rd. 518 m² ohne Terrasse). Die Gewerberäume befinden sich in einem stark verwahrlosten, sanierungsbedürftigen Zustand mit massiven Feuchtigkeitsschäden an Decken, fehlender Beheizbarkeit und umfangreichen Sperrmüllablagerungen. Mangels Ertragsfähigkeit und aufgrund des hohen Sanierungs- sowie Entrümpelungsaufwands setzte der Sachverständige den Verkehrswert auf einen symbolischen Betrag von 1,00 € fest. Die monatliche Hausgeldvorauszahlung beträgt laut Wirtschaftsplan 2024 ohne Heizkosten 458,00 €.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft kommt allenfalls für spekulativ orientierte Gewerbetreibende oder Handwerksinvestoren in Betracht, die über schlüssige Umnutzungskonzepte verfügen und das erhebliche Sanierungsrisiko eigenständig tragen können. Zwar liegt das Bietpreisrisiko bei einem symbolischen Verkehrswert von 1,00 € formal extrem niedrig, dem stehen jedoch akute Feuchtigkeitsschäden, eine demontierte Heizungsversorgung, gewaltige Müllmengen und laufende Hausgeldkosten von 458,00 € monatlich gegenüber. Eine Neubelebung als Restaurant ist mangels Nachfrage und des seit Jahren geschlossenen Ferienpark-Wellenbades wirtschaftlich kaum darstellbar, weshalb vor Gebotsabgabe zwingend Abstimmungen mit der WEG-Verwaltung über Nutzungsänderungen erfolgen sollten.

Chancen

6

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Betrachtungsgegenstand ist das Teileigentum Nr. 201 an der Liegenschaft Dorfstraße 48 in 94089 Neureichenau (Ortsteil Altreichenau), eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Freyung von Altreichenau, Blatt 1161. Die Einheit umfasst einen 652,57/10.000 Miteigentumsanteil an dem 24.095 m² großen Gesamtgrundstück Flurnummer 603/13. Die Liegenschaft liegt rund 45 km nordöstlich von Passau im Dreiländereck Deutschland-Österreich-Tschechien innerhalb der Appartementanlage „Ferienpark Altreichenau“. Das Gebäude wurde um 1971 in Massivbauweise errichtet. Ursprünglich als Restaurant und Café mit Küche im Erdgeschoss sowie Kegelbahn im Untergeschoss genutzt, weist die Teilungserklärung eine Nutzfläche von 618,84 m² aus, während die nachvollziehbaren Berechnungsunterlagen ohne Terrasse rd. 518 m² ergeben. Der bauliche Zustand ist als verwahrlost und stark sanierungsbedürftig einzustufen. Durch Undichtigkeiten im Flachdach kam es zu Feuchtigkeitsschäden an Decken und tragenden Bauteilen sowie zu massiven Ausblühungen und Putzabplatzungen an den Wänden. Der ehemals vorhandene Flüssiggastank wurde demontiert, weshalb das Objekt aktuell komplett unbeheizbar ist. Ferner sind sämtliche Innenräume, insbesondere das Kellergeschoss, durch enorme Sperrmüllansammlungen verstellt; ein vollständiges Aufmaß war bei der Ortsbesichtigung nicht möglich. Die frühere Kegelbahn wurde baulich begonnen abzutrennen, verblieb jedoch im Rohbauzustand. Rechtlich und wirtschaftlich ist die Einheit stark belastet: Für die Liegenschaft fallen monatliche Hausgeldvorauszahlungen von 458,00 € an, ohne dass hierin Heizkosten oder Rücklagenzuführungen enthalten sind. Der Anteil der Einheit an der Instandhaltungsrücklage beläuft sich auf 0,00 €. Das unmittelbar benachbarte Hallenwellenbad des Ferienparks ist seit vielen Jahren stillgelegt, was die Frequenz und Attraktivität für einen Gastronomiebetrieb nachhaltig schwächt. Der Gutachter stellt einen nachhaltig erzielbaren Rohertrag von 0,00 € fest und taxiert die wirtschaftliche Restnutzungsdauer auf 0 Jahre. Im Ergebnis stellte der Sachverständige den Verkehrswert mit einem symbolischen Betrag von 1,00 € fest, da die erforderlichen Kosten für Entrümpelung, Dekontamination und Grundsanierung den reinen Substanzwert vollständig aufzehren. Ein Erwerb ist ausschließlich unter dem Vorbehalt einer realisierbaren Umnutzung und sorgfältiger Kalkulation der Folgekosten für Entmüllung und WEG-Hausgelder denkbar.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): Leerstehende Teileigentumseinheit im Erd- und Kellergeschoss des Bauteils D in der Appartementanlage "Ferienpark Altreichenau"; das Objekt befindet sich in einem verwahrlosten, stark sanierungsbedürftigem Zustand; zuletzt wurde das Objekt als Restaurant genutzt; die Einheit war ursprünglich als Restaurant und Café mit gemeinsamer Küche im EG sowie Kegelbahn im KG konzipiert; die Flächen konnten wegen massiver Sperrmüllansammlung nicht vollständig eingesehen werden; Baujahr: um 1971 Nutzfläche: 618,84 qm Hausverwaltung: Hendlmaier Hausverwaltung GmbH, Stadtplatz 17, 94086 Bad Griesbach Anschrift: Dorfstraße 48, 94089 Neureichenau;

Hinweise zur Datenlage

Die Dokumentenlage ist schlüssig und umfasst Gutachten, amtliche Bekanntmachung und Portal-Deckseite. Aufgrund von massiver Vermüllung war jedoch kein genaues Raumaufmaß vor Ort durchführbar.
Ortsbesichtigung fand am 23.05.2025 und 03.07.2025 mit dem Hausmeister statt; Teilbereiche waren durch Sperrmüll verstellt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0803 K 0046/2023
Amtsgericht: Passau
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 18.12.2026 · 09:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Gastronomie · + 1 Nebenraum
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1971

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 1 € (symbolisch)
Nutzfläche: 618,84 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 652,57/10.000 an Flst. 603/13
Anteilige Grundstücksfläche: 1.572,37 m²
Bodenrichtwert: 55 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 86.480 €1.572,37 m² × 55 €/m² · MEA 6,526 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Dorfstraße
Hausnummer: 48
PLZ: 94089
Ort: Neureichenau
Stadtteil: Altreichenau

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 2 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Instandhaltungsrücklage

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Der Verkehrswert ist nur symbolisch festgesetzt (1 €). Nebenkosten lassen sich deshalb nicht vorab rechnen.

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 19

Bodenrichtwert: 55 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.572,37 m²
Anteiliger Bodenwert: 86.480 €
Verkehrswert: —
Verhältnis zum Bodenrichtwert: —
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: —

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 19 · Stichtag 01.01.2024

Für den Vergleich fehlt der Verkehrswert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Für den Balkenvergleich werden Bodenwert und Verkehrswert benötigt.

Zone: Nr. 27213605

Rechenweg

Flächenanteil: 24.095 m² Gesamtgrundstück × 652,57/10.000 an Flst. 603/13 MEA = 1.572,37 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.572,37 m² × 55 €/m² · MEA 6,526 %

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Freyung-Grafenau, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart