ZwangsversteigerungGewerbe in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung gelangt der 46,51/1.000 Miteigentumsanteil an dem 1.106 m² großen Grundstück Flurstück 1412 in Dortmund-Kirchhörde (Am Truxhof 5), verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Untergeschoss links (Nr. 3 des Aufteilungsplans). Das zweigeschossige Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss wurde 1979/1980 errichtet. Die Mikrolage zeichnet sich als bevorzugte Vorortwohnlage in einer Tempo-30-Zone aus, unweit des Ortskerns von Kirchhörde. Öffentliche Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten sind in wenigen Fahrminuten erreichbar. Das Teileigentum umfasst rund 49 m² Nutzfläche im Souterrain. Eine Innenbesichtigung fand mangels Zugangs nicht statt; der Gutachter unterstellte eine baujahrstypische Durchschnittsausstattung mit Sanitärbereich. Das Gemeinschaftseigentum präsentiert sich weitgehend baujahrsgemäß befriedigend, weist jedoch Abnutzungserscheinungen und kleineren Instandhaltungsstau auf, etwa Rissbildungen im Treppenhaus und sich lösende Klinkerriemchen an der Fassade. Laut Wirtschaftsplan 2025 beträgt das monatliche Hausgeld 179 € ohne Heizkosten. Rechtlich und tatsächlich bestehen maßgebliche Besonderheiten: Die tatsächliche Zuordnung der Räume im Untergeschoss deckt sich nicht mit der Teilungserklärung; der Gemeinschaftswaschraum befindet sich abweichend im Kellerraum Nr. 6. Zudem ist in Abteilung II ein historisches Kanalbenutzungsrecht aus dem Jahr 1957 eingetragen, dessen Minderwert der Sachverständige anteilig mit 300 € beziffert. Die Veräußerung steht unter dem Vorbehalt der Zustimmung des Verwalters. Der Verkehrswert wurde unter Anwendung des Grundsatzes der bestmöglichen Nutzung ('Highest and Best Use') im Ertragswertverfahren ermittelt. Ausgehend von einem möglichen Praxis-/Bürowert von 65.000 € brachte der Gutachter einen 10%igen Sicherheitsabschlag (7.000 €) für das Zugangsrisiko in Ansatz, woraus der festgesetzte Verkehrswert von 58.000 € resultiert. Eine Teilnahme an der Versteigerung empfiehlt sich nur Bietern, die Sanierungsrisiken tragen und die planerischen Diskrepanzen innerhalb der Eigentümergemeinschaft auflösen können.