ZwangsversteigerungGewerbeobjekt in Marbach am Neckar, Baden-Württemberg

Gegenstand des Verfahrens am Amtsgericht Vaihingen/Enz unter dem Aktenzeichen K 58-24 ist das Sondereigentum an einer Gewerbeeinheit sowie zwei Stellplätzen in einem Wohn- und Geschäftshaus in der Bahnhofstraße 4 in 71672 Marbach am Neckar. Das Gesamtgrundstück umfasst die Flurstücke 3773 und 3773/1 mit einer zusammenhängenden Grundstücksfläche von ca. 830 m². Das Gebäude wurde laut Verwalterangaben um 1995 errichtet und besteht aus Tiefgarage, Erdgeschoss, zwei Obergeschossen und Dachgeschoss. Die im 1. Obergeschoss gelegene Büroeinheit (ATP Nr. 05) verfügt über ca. 58 m² Nutzfläche, aufgeteilt auf Vorraum, Flur, zwei offene Büroräume, ein innenliegendes WC, eine Teeküche, einen Abstellraum sowie einen Balkon. Sie ist nach Südwesten ausgerichtet und über ein Treppenhaus mit Aufzug barrierearm erreichbar. Der bauliche und energetische Zustand des Sondereigentums konnte gutachterlich nicht geprüft werden, da dem Sachverständigen weder für die Gewerbeeinheit noch für die Stellplätze eine Innenbesichtigung gewährt wurde. Das Gutachten unterstellt eine dem Herstellungsjahr entsprechende Bauausführung und berücksichtigt im Bewertungsansatz einen angemessenen Sicherheitsabschlag. Die Einheit ist laut Inbesitznahmebericht der Zwangsverwaltung als Wohnung vermietet und verfügt über eine ältere Einbauküche (Kühlschrank mieterseits). Zum Bewertungsumfang gehören zudem ein vollständiger Tiefgaragen-Einzelstellplatz (ATP Nr. EP 11, ebenfalls vermietet) sowie ein 1/2 Miteigentumsanteil an einem Tiefgaragen-Doppelparker (ATP Nr. DP 12u/26o, mutmaßlich vermietet). Rechtlich und wirtschaftlich birgt das Objekt spezifische Risiken. Neben der bestehenden Zwangsverwaltung ist insbesondere die Diskrepanz zwischen der Grundbuchwidmung als Teileigentum/Gewerbe und der tatsächlichen Wohnnutzung zu beachten. Eine öffentlich-rechtliche Umnutzungsgenehmigung sowie die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft sind nicht belegt. Zudem wird beim Doppelparker nur ein ideeller Miteigentumshälfteanteil versteigert, was Abstimmungsbedarf mit dem Miteigentümer mit sich bringt. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 203.000 € (Büro: 177.000 €, Stellplatz EP 11: 16.000 €, Stellplatzanteil DP 12u: 10.000 €). Für Bieter ist das Objekt nur unter dem Vorbehalt einer sorgfältigen Klärung der baurechtlichen Zulässigkeit der Wohnnutzung und mit ausreichend kalkulierten Reserven für etwaige Instandsetzungsmaßnahmen im Inneren empfehlenswert.