ZwangsversteigerungGewerbeobjekt in Tübingen, Baden-Württemberg

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Liegenschaftspaket in 72072 Tübingen, Hegelstraße 5 und 3/1. Das Ensemble umfasst das vollständige Gebäude Hegelstraße 5 (Flurstück 5661/3 mit 373 m² Grundstücksfläche), aufgeteilt in vier Einheiten: drei Büroeinheiten im Hochparterre, 1. Obergeschoss und 2. Obergeschoss mit jeweils ca. 95 m² Nutzfläche sowie eine Wohneinheit im Dachgeschoss mit ca. 91 m² Wohnfläche (jeweils mit zugeordnetem Kellerabteil). Zudem gehört ein 297/10.000 Miteigentumsanteil an der oberirdischen Freifläche des ehemaligen Exerzierplatzes (Flurstück 5661/14 mit 6.268 m², unterirdisch mit einer Tiefgarage unterbaut) zum Umfang. Die Lage zeichnet sich durch die unmittelbare Nähe zum Tübinger Hauptbahnhof und zur Innenstadt aus, ist jedoch verkehrsbedingt durch die Bundesstraße B28 und den Bahnverkehr immissionsbelastet. Das Gebäude wurde ca. 1897 als Unteroffizier-Wohn- und Wachgebäude der ehemaligen Thiepval-Kaserne errichtet, ca. 1981 zu einem Wohnhaus und ca. 2003 zu einem Büro- und Wohngebäude umgebaut. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem weitgehend gepflegten Zustand, weist jedoch witterungs- und altersbedingten Instandsetzungsbedarf an Fassade und Holzfenstern auf. Die Grundrisse der Gewerbeeinheiten sind funktional gestaltet, weisen jedoch Abweichungen vom Aufteilungsplan auf, da sich die Sanitärräume im Treppenhausflur außerhalb der Büroeinheiten befinden. Das Dachgeschoss bietet eine offene Raumaufteilung mit teilweisen Nutzungseinschränkungen durch Balkenkonstruktionen. Ein Personenaufzug bindet das Untergeschoss bis zum 2. Obergeschoss an. Die gesamte Liegenschaft steht unter Zwangsverwaltung. Nach Auskunft der Verwalterin sind keine Instandhaltungsrücklagen vorhanden, während kurzfristig Aufwendungen von ca. 3.000 bis 4.000 € für die Aufzugsreparatur sowie Arbeiten an Außenanlagen anstehen. Die Gebäude sind Teil einer denkmalgeschützten Sachgesamtheit gemäß § 12 DSchG BW und unterliegen städtebaulichen Bindungen sowie Baulasten. Zudem belasten Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs die Einheiten; der Gutachter bezifferte die entsprechenden Wertminderungen gesondert auf insgesamt 38.000 € für alle vier Einheiten. Mit einem festgesetzten Gesamtwert von 949.351,00 € bietet das Objekt ein solides Ertragspotenzial in einem nachfragestarken Markt. Da mit den vier Sondereigentumsrechten faktisch das gesamte Gebäude Hegelstraße 5 erworben werden kann, entfallen typische WEG-Abstimmungskonflikte. Investoren sollten jedoch ausreichend Liquidität für Instandsetzungsmaßnahmen vorhalten und die dinglichen Nutzungsbeschränkungen in ihre Bewirtschaftungsstrategie einpreisen.