KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein unbebautes Baugrundstück in 65326 Aarbergen-Michelbach (Am Steinling / Schöne Aussicht), bestehend aus fünf zusammenhängenden Flurstücken mit einer Gesamtfläche von 5.025 m². Der amtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 618.000 € (Wertermittlungsstichtag: 09.04.2025). Die Bebaubarkeit richtet sich mangels Bebauungsplans nach § 34 BauGB (Innenbereich) im Einklang mit der Umgebungsbebauung. Die Flurstücke weisen eine hängige Topographie auf, die von der Straße aus ansteigt. Das Areal ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt und eignet sich perspektivisch für Wohnungsbau- oder Bauträgerprojekte.

Biet-Score

Sehr riskant · 5 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet für Bauträger, Projektentwickler oder kapitalstarke Privatinvestoren eine interessante Gelegenheit zum Erwerb einer größeren Wohnbau-Vorhaltefläche im Rheingau-Taunus-Kreis. Zu beachten sind dabei insbesondere die hängige Topographie, die noch zu klärenden konkreten Hausanschlusskosten sowie das Genehmigungsrisiko nach § 34 BauGB. Ein wirtschaftlicher Erwerb empfiehlt sich daher mit entsprechendem Puffer für Erdarbeiten und planerische Vorleistungen.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 5 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein unbebautes, als Bauplatz nutzbares Grundstück in 65326 Aarbergen-Michelbach an den Straßen Am Steinling und Schöne Aussicht. Das Gesamtgrundstück umfasst fünf Flurstücke (Flur 44, Flurstücke 234/6, 234/7, 234/8, 234/9 und 234/10) mit einer Katastergesamtfläche von 5.025 m². Die Flächen der Einzelflustücke liegen zwischen 801 m² und 1.130 m². Der Ortsteil Michelbach verfügt über eine grundlegende Nahversorgung und Infrastruktur, weiterführende Angebote finden sich in den Nachbargemeinden sowie den Zentren Bad Schwalbach, Taunusstein und Wiesbaden. Das Grundstück ist unbebaut und stellt sich aktuell als ungenutzte Grün- und Freifläche dar. Die Grundstücke sind hängig und steigen von den Anliegerstraßen her an. Planungsrechtlich existiert kein Bebauungsplan; die Zulässigkeit von Bauvorhaben beurteilt sich nach § 34 BauGB (Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung). Im Flächennutzungsplan ist der Bereich als Wohnbaufläche dargestellt. Die angrenzenden Erschließungsstraßen sind voll ausgebaut und asphaltiert. Leitungen für Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation liegen in der Erschließungsstraße, Hausanschlüsse direkt auf den Flurstücken sind jedoch ungesichert. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II des Grundbuchs (abgesehen vom verfahrensgegenständlichen Zwangsversteigerungsvermerk) lastenfrei; auch das Baulastenverzeichnis enthält keine Eintragungen. Baugrund-, Altlasten- oder Grundwasseruntersuchungen liegen nicht vor; das Gutachten unterstellt altlastenfreie, normale Bodenverhältnisse. Die fünf Flurstücke sind unter einer laufenden Nummer im Grundbuch gebucht und werden im Zwangsversteigerungsverfahren gemeinsam versteigert. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 09.04.2025 auf insgesamt 618.000 € festgesetzt. Für Investoren und Bauträger eröffnet das Areal solides Nachverdichtungspotenzial im ländlich geprägten Rhein-Main-Einzugsgebiet, sofern die geländebedingten Mehrkosten für Erschließung und Tiefbau einkalkuliert werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

unbebautes Grundstück, kann als Bauplatz genutzt werden. Besteht aus 5 Flurstücken.

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Gutachten aus Mai 2025 sowie amtliche Bekanntmachung liegen vor. Das Bewertungsobjekt ist ein unbebautes Areal; die Datenlage zu Flächen, Bodenrichtwerten und rechtlichen Rahmenbedingungen ist lückenlos dokumentiert.
Ortsbesichtigung des Außengeländes durch Mitarbeiter des Gutachters am 09.04.2025; für ein unbebautes Grundstück vollständig ausreichend.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0020 K 0001/2025
Amtsgericht: Bad Schwalbach
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 09.12.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 618.000 €
Grundstücksfläche: 5.025 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 5.025 m²
Bodenrichtwert: 130 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 653.250 €5.025 m² × 130 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Am Steinling / Schöne Aussicht
PLZ: 65326
Ort: Aarbergen
Stadtteil: Michelbach

Ohne Angabe: Hausnummer

Weitere Angaben aus dem Gutachten15 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 11

Bodenrichtwert: 130 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 5.025 m²
Anteiliger Bodenwert: 653.250 €
Verkehrswert: 618.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,95
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -35.250 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 11 · Stichtag 01.01.2024

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert653.250 €

Verkehrswert618.000 €

Zone: Aarbergen-Michelbach Wohnbaufläche

Rechenweg

Flächenanteil: 5.025 m² Gesamtgrundstück = 5.025 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 5.025 m² × 130 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 123 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 123 €/m² / 130 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 618.000 € − 653.250 € = -35.250 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rheingau-Taunus-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart