ZwangsversteigerungGrundstück in Berlin, Berlin

Das zu versteigernde Grundstück befindet sich in der Friedrichshaller Straße 39, 40 im begehrten Berliner Ortsteil Schmargendorf (Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf). Das Areal umfasst eine Gesamtfläche von 1.402 m² und ist derzeit mit drei leerstehenden Gebäuden (einem Verwaltungs- und zwei Werkstattgebäuden) einer ehemaligen Kfz-Werkstatt bebaut. Die Lage zeichnet sich laut Berliner Mietspiegel 2024 als 'gute Wohnlage' aus, die direkt gegenüber einer großzügigen Kleingartenanlage liegt und somit ein verbessertes Mikroklima sowie einen potenziellen Weitblick für künftige Obergeschosse bietet. Die Nahversorgung ist über die nahegelegene Breite Straße (ca. 250 m) hervorragend gewährleistet. Die aufstehenden Gebäude aus den 1960er/1970er Jahren sowie ein neuerer Werkstattbau aus dem Jahr 2011 befinden sich in einem offensichtlich schlechten, wirtschaftlich nicht mehr nutzbaren Zustand. Da der Gutachterin kein Zutritt zum Grundstück oder zum Inneren der Gebäude gewährt wurde, basiert die Bewertung auf einer reinen Außenbesichtigung. Aufgrund des langen Leerstands und sichtbaren Wildwuchses ist von einer vollständigen Funktionslosigkeit auszugehen. Zudem besteht bei den älteren Gebäudeteilen der Verdacht auf asbesthaltige Welleindeckungen, was bei dem ohnehin erforderlichen Abriss zu erhöhten Entsorgungskosten führen kann. Das Objekt weist signifikante rechtliche und physische Risiken auf. Zum einen besteht ein gegenseitiger, im Grundbuch oder Baulastenverzeichnis nicht gesicherter Überbau mit dem Hinterliegergrundstück (Breite Straße 6-7). Zum anderen ist das Grundstück im Bodenbelastungskataster unter der Nummer 9903 registriert, da hier von 1968 bis 1996 eine Tankstelle mit Werkstatt und Lackiererei betrieben wurde; konkrete Bodenuntersuchungen liegen nicht vor. Zudem steht beim Bauamt noch eine Gebührenforderung von 56.020,53 € für einen vorbereiteten Bauantrag aus, weshalb die erteilten bauaufsichtlichen Bescheide derzeit keine Rechtswirksamkeit besitzen. Aus Investorensicht stellt das Grundstück eine klassische Projektentwicklung dar. Da der Ertragswert der Altbauten unbedeutend ist, hat die Gutachterin den Verkehrswert von 3.600.000 € folgerichtig über das Vergleichswertverfahren für den Bodenwert (abzüglich pauschaler Abrisskosten von ca. 117.000 €) ermittelt. Das enorme Potenzial liegt in der planungsrechtlichen Aufwertung: Während der Baunutzungsplan von 1960 eine GFZ von 0,9 vorgibt, sieht der ruhende Bauantrag eine GFZ von 2,02 mit 5 Vollgeschossen vor. Gelingt es dem Erwerber, diese Planung zu reaktivieren und die Altlasten- sowie Überbaurisiken vertraglich oder baulich zu lösen, bietet sich hier eine hochrentable Entwicklungschance im Premium-Wohnsegment.