ZwangsversteigerungGrundstück in Berlin, Berlin

Das zu versteigernde Grundstück befindet sich in der Glasower Straße 62 im Berliner Bezirk Neukölln. Mit einer Gesamtfläche von 1.035 m² erstreckt sich das regelmäßig geschnittene Areal weit in den Blockinnenbereich. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr aus; der U-Bahnhof Grenzallee ist ca. 300 Meter und der S-Bahnhof Neukölln ca. 600 Meter entfernt. Das Umfeld ist durch eine dichte, mehrgeschossige Wohnbebauung geprägt, was zu einem stark erhöhten Parkdruck führt. Derzeit ist das Grundstück mit zwei eingeschossigen Garagenzeilen in massiver Bauweise aus dem Jahr 1957 bebaut, die insgesamt 38 Stellplätze umfassen. Die Gebäude und Freiflächen befinden sich in einem sichtlich verwahrlosten und ungenutzten Zustand. Die hölzernen Garagentore weisen erhebliche Witterungsschäden auf und stehen teilweise offen, was zu Feuchtigkeitseintritt führt. Die Freiflächen sind stark verunkrautet. Da dem Gutachter kein Zutritt gewährt wurde, konnte keine Innenbesichtigung stattfinden. Für eine wirtschaftliche Verwertung wird ein vollständiger Abriss der Altbauten zur Erreichung der Baureife unterstellt, dessen Kosten auf 115.741,92 EUR taxiert werden. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-86a, der ein 'Urbanes Gebiet' (MU3) mit einer theoretischen GFZ von 4,1 ausweist. Dies ermöglicht eine bis zu 6-geschossige Neubebauung. Allerdings bestehen erhebliche planungsrechtliche Einschränkungen: Mindestens 30 % der zulässigen Wohn-Geschossfläche müssen im geförderten Wohnungsbau errichtet werden. Zudem ist der Vermietungsstand der Garagen rechtlich nicht geklärt, weshalb der Gutachter einen vorsorglichen Abschlag von 2,5 % vorgenommen hat. Baulasten oder Denkmalschutzauflagen bestehen nicht. Für risikobewusste Investoren und Projektentwickler stellt das Grundstück ein hochinteressantes Entwicklungsprojekt dar. Die exzellente ÖPNV-Anbindung und der hohe Parkdruck im Quartier sichern eine nachhaltige Nachfrage. Die wirtschaftliche Kalkulation muss jedoch die soziale Wohnungsbauquote sowie das Risiko bestehender Altmietverträge und unvorhergesehener Abrisshindernisse einpreisen. Ein Gebot deutlich unter dem festgesetzten Verkehrswert von 1.500.000,00 EUR bietet eine attraktive Sicherheitsmarge.