Das zu versteigernde Objekt umfasst das 594 m² große Grundstück Am Küstergarten 18 (Flurstück 137) in 12589 Berlin-Rahnsdorf, Ortslage Neu-Venedig im Bezirk Treptow-Köpenick. Die Liegenschaft befindet sich in einer ruhigen Sackgasse unmittelbar vor der Müggelspree auf Höhe der Insel Schilfwall. Ein direkter eigener Wasseranstoß besteht nicht, da sich eine bis zu 5 m breite Grundstücksmaske der Nachbarflurstücke 139 und 211 zwischen Grundstück und Wasserlinie befindet; über das öffentliche Straßenland am Sackgassenende ist der Zugang zum Wasser jedoch unmittelbar gegeben. Planungsrechtlich richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB innerhalb einer Sonderbaufläche für Wochenendhausbebauung, wodurch die Errichtung eines 1-geschossigen Wochenendhauses mit bis zu 60 m² Grundfläche (zzgl. 15 m² Laube) zulässig ist; ein Dauerwohnrecht besteht nicht.
Das Areal ist derzeit im Wesentlichen unbebaut und diente zuletzt als Lagerfläche für einen benachbarten Bootsverleih. Es ist weitgehend mit Betonsteinpflaster versiegelt und weist im südöstlichen Bereich einen mutmaßlichen Überbau von ca. 4,50 m² durch einen offenen Holzschuppen des Nachbargrundstücks auf. Der Zustand ist vernachlässigt: Auf dem Grundstück befinden sich Bauschutt, Sperrmüll, Baureste sowie zwei gebrauchte Ausschankwagen. Zur Nutzbarmachung ist eine vollständige Freilegung und Entsiegelung erforderlich, für die der Gutachter pauschal 25.000,00 € (500 m³ Volumen à 50,00 €/m³) in Abzug bringt. Das Areal liegt im Wasserschutzgebiet Zone IIIB und weist einen sehr hohen Grundwasserstand (Flurabstand 0,50 m bis 1,00 m) auf. Nach einem Gebäudebrand im Jahr 2021 und vormaliger Lagerung wassergefährdender Stoffe sind Kontaminationen nicht gänzlich auszuschließen, wenngleich das Grundstück nicht im Altlastenkataster geführt wird.
In Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertmindernden Belastungen vermerkt. Wesentliches finanzielles Risiko für Ersteigerer sind jedoch die ausweislich der gerichtlichen Veröffentlichungen voraussichtlich nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte: Zwei Grundschulden mit einem Gesamtkapitalwert von 125.000,00 € zuzüglich 15 % Jahreszinsen ab Zuschlag. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 118.000,00 € (Stichtag: 15.10.2024), abgeleitet aus einem Bodenwert von 143.000,00 € (Bodenrichtwert 80,00 €/m² mit 200 % Zuschlag für Wasserzugang) abzüglich 25.000,00 € Freilegungskosten.
Fazit: Für Erwerber mit Fokus auf eine Freizeit- und Erholungsnutzung in Berliner Wasserlage bietet das Objekt Potenzial. Aufgrund der bestehenden Grundpfandrechte im geringsten Gebot und der notwendigen Entsiegelungs- und Gründungsaufwendungen bedarf das Bietverhalten jedoch einer strikten Gesamtkostenkalkulation.
