KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · vermutlich vermietet

Zum Aufruf kommt ein 594 m² großes, unregelmäßig zugeschnittenes Grundstück in 12589 Berlin-Rahnsdorf (Ortslage Neu-Venedig) nahe der Müggelspree. Das Areal ist im Wesentlichen unbebaut, weitgehend mit Betonsteinpflaster versiegelt und weist erheblichem Freilegungsbedarf (Sperrmüll, Bauschutt, zwei abzustellende Gastro-Anhänger) auf. Baurechtlich ist nach § 34 BauGB lediglich eine Nutzung als Wochenendhausgrundstück (max. 60 m² Grundfläche) realisierbar, kein Dauerwohnen. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 118.000,00 € zum Stichtag 15.10.2024 nach Abzug von 25.000,00 € Freilegungskosten. Besonderes Bieterrisiko stellen die laut Terminsbestimmung voraussichtlich bestehen bleibenden Grundpfandrechte über 125.000,00 € nebst 15 % Zinsen dar.

Biet-Score

Vorsicht · 52 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für wassersport- und naturbegeisterte Eigennutzer oder Freizeit-Investoren, die ein Wochenendgrundstück in begehrter Berliner Wasserlage suchen. Vor Gebotsabgabe ist zwingend die rechtliche Situation der bestehen bleibenden Grundschulden über 125.000,00 € im geringsten Gebot zu klären, da sich der tatsächliche Einstandspreis dadurch erheblich erhöht. Zudem müssen Bieter die Freilegungskosten von rund 25.000,00 € sowie bautechnische Anforderungen durch das Grundwasser einkalkulieren.

Chancen

6

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das zu versteigernde Objekt umfasst das 594 m² große Grundstück Am Küstergarten 18 (Flurstück 137) in 12589 Berlin-Rahnsdorf, Ortslage Neu-Venedig im Bezirk Treptow-Köpenick. Die Liegenschaft befindet sich in einer ruhigen Sackgasse unmittelbar vor der Müggelspree auf Höhe der Insel Schilfwall. Ein direkter eigener Wasseranstoß besteht nicht, da sich eine bis zu 5 m breite Grundstücksmaske der Nachbarflurstücke 139 und 211 zwischen Grundstück und Wasserlinie befindet; über das öffentliche Straßenland am Sackgassenende ist der Zugang zum Wasser jedoch unmittelbar gegeben. Planungsrechtlich richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB innerhalb einer Sonderbaufläche für Wochenendhausbebauung, wodurch die Errichtung eines 1-geschossigen Wochenendhauses mit bis zu 60 m² Grundfläche (zzgl. 15 m² Laube) zulässig ist; ein Dauerwohnrecht besteht nicht. Das Areal ist derzeit im Wesentlichen unbebaut und diente zuletzt als Lagerfläche für einen benachbarten Bootsverleih. Es ist weitgehend mit Betonsteinpflaster versiegelt und weist im südöstlichen Bereich einen mutmaßlichen Überbau von ca. 4,50 m² durch einen offenen Holzschuppen des Nachbargrundstücks auf. Der Zustand ist vernachlässigt: Auf dem Grundstück befinden sich Bauschutt, Sperrmüll, Baureste sowie zwei gebrauchte Ausschankwagen. Zur Nutzbarmachung ist eine vollständige Freilegung und Entsiegelung erforderlich, für die der Gutachter pauschal 25.000,00 € (500 m³ Volumen à 50,00 €/m³) in Abzug bringt. Das Areal liegt im Wasserschutzgebiet Zone IIIB und weist einen sehr hohen Grundwasserstand (Flurabstand 0,50 m bis 1,00 m) auf. Nach einem Gebäudebrand im Jahr 2021 und vormaliger Lagerung wassergefährdender Stoffe sind Kontaminationen nicht gänzlich auszuschließen, wenngleich das Grundstück nicht im Altlastenkataster geführt wird. In Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertmindernden Belastungen vermerkt. Wesentliches finanzielles Risiko für Ersteigerer sind jedoch die ausweislich der gerichtlichen Veröffentlichungen voraussichtlich nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte: Zwei Grundschulden mit einem Gesamtkapitalwert von 125.000,00 € zuzüglich 15 % Jahreszinsen ab Zuschlag. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 118.000,00 € (Stichtag: 15.10.2024), abgeleitet aus einem Bodenwert von 143.000,00 € (Bodenrichtwert 80,00 €/m² mit 200 % Zuschlag für Wasserzugang) abzüglich 25.000,00 € Freilegungskosten. Fazit: Für Erwerber mit Fokus auf eine Freizeit- und Erholungsnutzung in Berliner Wasserlage bietet das Objekt Potenzial. Aufgrund der bestehenden Grundpfandrechte im geringsten Gebot und der notwendigen Entsiegelungs- und Gründungsaufwendungen bedarf das Bietverhalten jedoch einer strikten Gesamtkostenkalkulation.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermutlich vermietet
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Gemäß Verkehrswertgutachten handelt es sich um ein weitgehend unbebautes Grundstück mit allenfalls einer Teilbebauung als geringfügige Überbauung durch einen hölzernen offenen Bootsverleih-Schuppen. Auf dem Grundstück sollen sich Sperrmüll, Bauschutt und zwei gebrauchte Gastro- bzw. Ausschankwagen-Anhänger befinden. Es besteht keine direkte Anbindung an die Wasserfläche der Müggelspree, jedoch soll ein direkter Ufer- bzw. Wasserzugang über die an das Grundstück anbindende Straße auf Höhe des Bewertungsobjekts möglich sein. Das Grundstück soll derzeit durch einen eingetragenen Verein für Wassersportaktivitäten genutzt werden. Miet- oder Pachtverträge wurden nicht bekannt. Der Sachverständige geht von einer zukünftigen Nutzung als Wochenendhausgrundstück aus mit der Möglichkeit der Errichtung für ein, ggf. zwei Wochenendhäuser. Für Freilegungsarbeiten wurden pauschal ca. 25.000,00 EUR berücksichtigt. Erkenntnisse über Boden- oder Grundwasserverunreinigungen liegen nicht vor, können aufgrund eines Brandes im Jahre 2021 auf dem Grundstück aber nicht ausgeschlossen werden. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf das Verkehrswertgutachten Bezug genommen. voraussichtlich bestehen bleibende Rechte: 2 Grundschulden mit Gesamtkapitalwert 125.000,00 EUR zuzüglich 15 % Zinsen ab Zuschlag

Hinweise zur Datenlage

Die Gutachten- und Dokumentenlage ist sehr detailliert und schlüssig; das Gutachten des Sachverständigen datiert auf den Stichtag 15.10.2024. Planungsrechtliche Auskünfte des Fachbereichs Stadtplanung lagen redaktionell noch nicht vor, wurden aber über Analogieschlüsse fundiert hergeleitet.
Vollständige Inaugenscheinnahme des offenen Grundstücks und der Freiflächen durch den Sachverständigen am 15.10.2024.

Belegung

vermutlich vermietet

VermutungPrüfpflichtig

Die Daten deuten auf Vermietung hin, sind aber nicht gesichert. Das ist riskanter als ein bestätigtes Mietverhältnis, weil Parteien, Vertrag und Ertrag offen bleiben.

Vor dem Gebot prüfen

Mietverhältnis nachweisen lassen
Parteien und genutzte Einheit klären
Ist-Miete gegen Gutachten abgleichen
Unklare Erträge konservativ modellieren

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Erst die belastbare Rechtsgrundlage zeigt, ob Mietrecht greift und welche Kündigungs- oder Verwaltungsfolgen entstehen.
In der Praxis: Nicht mit Soll-Miete rechnen, bevor Mietvertrag, Zahlungsstand und tatsächliche Nutzung plausibel nachgewiesen sind.
Für das Gebot: Gelb-orange kalkulieren: Ertragschance möglich, aber Unsicherheit über Vertrag und Durchsetzbarkeit einpreisen.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0070 K 0010/2024
Amtsgericht: Köpenick
Bundesland: Berlin

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 19.11.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermutlich vermietet
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 118.000 €
Grundstücksfläche: 594 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 594 m²
Bodenrichtwert: 80 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 47.520 €594 m² × 80 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Am Küstergarten
Hausnummer: 18
PLZ: 12589
Ort: Berlin
Stadtteil: Rahnsdorf

Weitere Angaben aus dem Gutachten18 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 10 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 21

Bodenrichtwert: 80 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 594 m²
Anteiliger Bodenwert: 47.520 €
Verkehrswert: 118.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2,48
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 70.480 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 21 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert47.520 €

Gebäude / Wohnung70.480 €

Verkehrswert118.000 €

Zone: Zone 40680 (Sondergebiet Wochenendhausgebiet)

Rechenweg

Flächenanteil: 594 m² Gesamtgrundstück = 594 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 594 m² × 80 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 199 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 199 €/m² / 80 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 118.000 € − 47.520 € = 70.480 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Berlin.

Eher RückenwindHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart