ZwangsversteigerungGrundstück in Berlin, Berlin

Gegenstand des Verfahrens 70 K 59/25 am Amtsgericht Köpenick ist ein unbebautes Gewerbegrundstück an der Köpenicker Landstraße (neben Hausnummer 212) in 12437 Berlin-Baumschulenweg. Die Liegenschaft umfasst die beiden Flurstücke 2 (216 m²) und 3 (1.011 m²) mit einer Gesamtfeldgröße von 1.227 m². Die Umgebung ist im Norden und Westen von ausgedehnten Sportanlagen geprägt, während östlich mehrgeschossige Wohnbauten anschließen. Das Areal liegt an einer sechsspurigen Ausfallstraße mit hohem Verkehrsaufkommen, profitiert jedoch von kurzen Wegen zu den S-Bahnhöfen Baumschulenweg und Plänterwald. Das Gelände weist einen annähernd rechteckigen Zuschnitt bei einer Straßenfront von ca. 30 m und einer Tiefe von ca. 39,80 m auf. Es ist unbebaut und von Spontanvegetation (Buschwerk, Gräser, kleiner Baumbestand) bewachsen. Erschließungsleitungen für Strom, Gas, Trinkwasser und Abwasser befinden sich im öffentlichen Straßenraum, unmittelbare Hausanschlüsse bestehen nicht. Planungsrechtlich beurteilt sich die Liegenschaft nach § 34 Abs. 1 BauGB. Ausweislich der behördlichen Planungsauskunft ist eine Wohnnutzung wegen der Lärmemissionen der angrenzenden Sportanlagen ausgeschlossen. Eine Baugenehmigung für ein fünfgeschossiges Ärztehaus für Sportmedizin nebst Dachgeschoss (wGFZ 1,70, BGF 2.081,50 m²) war erteilt, ist jedoch am 20.06.2025 endgültig erloschen. Rechtlich ist das Grundstück vorteilhaft strukturiert: In Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertmindernden Dienstbarkeiten eingetragen, und es bestehen laut behördlicher Auskunft keine offenen Erschließungs- oder Ausbaubeiträge. Als wesentliche Projektrisiken schlagen jedoch das Erlöschen des Baurechts, das Verbot einer Wohnnutzung sowie die fehlende Innenbesichtigung zu Buche. Das Grundstück war ringsum eingefriedet und wurde vom Sachverständigen lediglich vom Gehweg aus in Augenschein genommen, weshalb verdeckte Mängel oder Bauschutt nicht ausgeschlossen werden können. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 15.08.2026 auf 740.000,00 € festgesetzt. Basis bildet ein um den Erschließungsaufwand bereinigter und an die GFZ angepasster Bodenwert von 754,00 €/m² (vorläufiger Bodenwert 925.158,00 €), auf den der Gutachter wegen der schwierigen Vermarktungslage für gewerbliche Bauflächen einen pauschalen Marktanpassungsabschlag von rund 20 % (-185.158,00 €) angewandt hat. Ein Erwerb eröffnet solide Entwicklungschancen für reine Gewerbe- und Praxisflächen, setzt jedoch zwingend eine vorherige Abstimmung mit dem Stadtentwicklungsamt Treptow-Köpenick voraus.