ZwangsversteigerungGrundstück in Berlin, Berlin

Das zu versteigernde Gewerbeobjekt befindet sich in der Grenzgrabenstraße 1 im Berliner Ortsteil Alt-Hohenschönhausen (Bezirk Lichtenberg). Die Liegenschaft umfasst ein 4.907 m² großes, rechteckig zugeschnittenes Eckgrundstück zur Marzahner Straße in einem überwiegend gewerblich und industriell geprägten Umfeld. Das Areal ist straßenseitig voll erschlossen (inklusive Fernwärme) und zeichnet sich durch gute logistische Anbindung an den Berliner Innenstadtbereich und den Außenring aus. Die Bebauung gliedert sich in drei Gebäudeteile, die ursprünglich ca. 1975/1976 errichtet wurden: Gebäude 1 ist ein zweigeschossiger Massivbau mit ca. 240,53 m² Büronutzfläche (Empfang, Ausstellungsraum, Büroräume, Sanitäranlagen und Küchen). Daran schließt sich Gebäude 2 als beheizbare Lagerhalle (Warmhalle) mit ca. 910 m² Nutzfläche, 5,25 m lichter Innenhöhe und zwei Hallentoren für Lkw-Verkehr an. Beide Baukörper wurden ca. 2011/2012 auf Basis einer Baugenehmigung umfassend saniert und modernisiert (u. a. Einbau von Wärmedämmverbundsystem, Fenstern, Toren und RWA-Anlagen). Auf der rechten Grundstücksseite befindet sich Gebäude 3 als massives Nebengebäude mit ca. 170 m² Nutzfläche (Kaltlager/Abstellräume) mit geringerem Nutzwert. Der allgemeine Erhaltungszustand ist baujahrs- und nutzungsgemäß durchschnittlich bis ordentlich. Rechtlich und wertmäßig bestehen relevante Besonderheiten: Das Grundstück ist im Bodenbelastungskataster als Altlastenverdachtsfläche registriert, da es zwischen 1976 und 1991 von der VEB Bezirksdirektion des Straßenwesens für Garagen, Verwaltung und Asphaltaufbereitung genutzt wurde. Im Gutachten wurde hierfür ein vorsorglicher Risikoabschlag von 20.000 € in Ansatz gebracht; beim Vollstreckungsgericht liegt ein separates Altlastengutachten vor. Weiterhin wurden dem Gutachter für die vermieteten Hallenteile keine Mietverträge vorgelegt, sodass die Einnahmenstruktur formell ungeklärt ist. Das Nebengebäude steht an der Grenze zum Flurstück 71, wodurch ein geringfügiger Grenzüberbau nicht vollkommen ausgeschlossen werden kann. Aus Investorensicht ist das Objekt aufgrund des knappen gewerblichen Flächenangebots in Berlin grundsätzlich attraktiv. Kaufinteressenten sollten jedoch zwingend vor Gebotsabgabe das gesonderte Altlastengutachten bei Gericht anfordern sowie Sicherheitsabschläge für unklare Mietverträge und eventuelle Sanierungsauflagen einkalkulieren.