ZwangsversteigerungGrundstück in Bischofswiesen, Bayern

Zum Aufruf kommen zwei unbebaute Grundstücke in Bischofswiesen, Ortsteil Strub (Nähe Watzmannstraße). Es handelt sich um das Flurstück 1168/23 mit einer Größe von 603 m², welches als Bauland klassifiziert ist, sowie das Flurstück 1168/22 mit 207 m², das als Verkehrsfläche (Anliegerweg mit Wendehammer) dient. Die Gesamtfläche beträgt somit 810 m². Die Grundstücke liegen in einer verkehrsberuhigten Wohnlage unmittelbar östlich der Jägerkaserne der Bundeswehr. Die Umgebung ist durch dreigeschossigen Geschosswohnungsbau geprägt. Das Bauland ist derzeit unbebaut und mit einem Bauzaun eingefriedet. Auf dem Grundstück befinden sich noch Betonplatten und Abbruchmaterial der vormaligen Bebauung, deren Beseitigung und Entsorgung vom Gutachter pauschal mit 10.000 € bewertet wurde. Der Erschließungsweg ist asphaltiert und verfügt über einen einseitigen Gehweg. Die Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen am 27.01.2026 war durch die Bauzäune und eine geschlossene Schneedecke nur eingeschränkt möglich, weshalb abweichende Bodenbeschaffenheiten nicht gänzlich ausgeschlossen werden können. Ein wesentliches Risiko stellt die bestehende Baugenehmigung aus dem Jahr 2022 dar. Diese sieht den Bau von zwei Mehrfamilienhäusern und einer gemeinsamen Tiefgarage vor, bezieht sich jedoch explizit auch auf das nordöstliche Nachbargrundstück (Flurstück 1168), welches nicht Teil dieser Zwangsversteigerung ist. Da nur das Flurstück 1168/23 versteigert wird, bleibt die Baugenehmigung im Gutachten unberücksichtigt. Ein Investor muss prüfen, inwieweit eine eigenständige Bebauung nach § 34 BauGB ohne das Nachbargrundstück realisierbar ist. Zudem grenzt das Grundstück direkt an die Mauer des militärischen Sicherheitsbereichs der Kaserne. Für Projektentwickler bietet das Grundstück in landschaftlich reizvoller Lage des Berchtesgadener Landes Potenzial, sofern eine Einigung mit dem Eigentümer des Nachbarflurstücks erzielt oder eine alternative, eigenständige Planung genehmigt werden kann. Ohne Kooperation mit dem Nachbarn besteht das Risiko einer erschwerten oder reduzierten Bebaubarkeit. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert von 189.600 € (183.000 € für das Bauland nach Abzug der Freilegungskosten und 6.600 € für den Weg) bildet eine solide Verhandlungsbasis, erfordert jedoch eine sorgfältige rechtliche und planerische Due Diligence vor Gebotsabgabe.