KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Grundstück · Bj. 1992 · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein 1.561 m² großes Gewerbegrundstück in 61209 Echzell, bebaut mit einer ca. 1992 errichteten Werkstatt- und Lagerhalle inklusive zweigeschossigem Bürotrakt (ca. 492 m² Nutzfläche). Das Gebäude weist infolge eines langjährigen Sturmschadens massive Durchfeuchtungen, Veralgungen sowie Vandalismusschäden auf und ist wirtschaftlich abbruchreif. Da die geschätzten Freilegungskosten in Höhe von rund 116.000 € den ermittelten Bodenwert von 85.855 € übersteigen, wurde der amtliche Verkehrswert auf einen symbolischen Betrag von 1,00 € festgesetzt. Die Erschließung erfolgt ausschließlich über das südliche Nachbargrundstück und ist öffentlich-rechtlich über eine Baulast gesichert. Für Investoren und Projektentwickler bietet das Areal eine Neupositionierung im Sondergebiet großflächiger Einzelhandel nach Durchführung des Gebäudeabbruchs.

Biet-Score

Vorsicht · 47 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Versteigerungsobjekt stellt ein reines Liquidationsgrundstück dar, bei dem der bestehende Baukörper vollständig abgerissen werden muss. Ein Erwerb richtet sich vor allem an gewerbliche Bauträger, Projektentwickler oder Eigennutzer, die das wirtschaftliche Risiko von Abbrucharbeiten und eventuellen Kontaminationen tragen können. Vor Gebotsabgabe sollten verbindliche Angebote für den Gebäudeabbruch eingeholt und die privatrechtlichen Nutzungsvereinbarungen bezüglich des vorgelagerten Nachbargrundstücks geklärt werden.

Chancen

5

Bebauungsplanänderung eröffnet Potenzial für Sondergebiet großflächiger Einzelhandel (GRZ 0,8, GFZ 0,8, 1 Vollgeschoss).

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das zu versteigernde Objekt befindet sich in 61209 Echzell (Am Mühlbach 3a) im Wetteraukreis und umfasst das 1.561 m² große Flurstück 49/2 (Flur 6, Grundbuch Echzell Blatt 3013). Das Grundstück liegt am nördlichen Ortsrand in zweiter Reihe hinter der Ortsdurchfahrt (L 3183) und ist über ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel (Bebauungsplan Nr. 11 'Hinter der Mühlbach', 1. Änderung) mit einer GRZ von 0,8 und GFZ von 0,8 bebaubar. Die Erschließung bezüglich Zufahrt und Leitungsnetzen erfolgt über das südlich angrenzende Nachbargrundstück Flurstück 49/1 und ist dort als Baulast gesichert. Auf dem Areal befindet sich eine um 1992 errichtete Werkstatt- und Lagerhalle in Stahlrahmen- und Porenbetonbauweise mit einem ein- bis zweigeschossigen Kopfbau für Büros und Sanitäreinrichtungen (insgesamt ca. 492 m² Nutzfläche, ca. 550 m² BGF). Das Bauwerk steht seit rund vier Jahren leer, ist unvollständig geräumt und durch einen ca. zehn Jahre zurückliegenden Sturmschaden an der Dachabdichtung massiv durchfeuchtet. Infolge fehlender Entwässerungselemente, extremer Durchfeuchtung, Schimmel-, Moos- und Algenbildung sowie erheblichem Demontage- und Vandalismusschaden ist das Objekt in seinem derzeitigen Zustand absolut unbenutzbar; die Gefahr von echtem Hausschwamm ist nicht auszuschließen. Im Rahmen der gutachterlichen Wirtschaftlichkeitsprüfung wurde festgestellt, dass eine Instandsetzung mit überschlägigen Kosten von ca. 300.000 € gegenüber einem Ertragswert von ca. 249.000 € wirtschaftlich unrentabel ist. Maßgeblich ist daher das Freilegungsszenario: Einem Bodenwert von 85.855 € (abgeleitet aus 55,00 €/m² für Gewerbeflächen) stehen geschätzte Abbruch- und Entsorgungskosten von rund 116.000 € gegenüber. Da kein negativer Verkehrswert festgesetzt werden kann, beträgt der amtliche Verkehrswert symbolisch 1,00 €. Für Investoren bietet das Grundstück die Chance eines Neuerwerbs zum Minimalgebot mit Entwicklungsperspektive im Einzelhandels- oder Gewerbesektor. Aufgrund des festgestellten Sanierungsstaus und der zwingend anfallenden Abbruchkosten müssen Bieter die Freilegung sowie die privatrechtliche Absicherung der Überfahrt über das Nachbargrundstück exakt einkalkulieren.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Werkstatt- und Lagerhalle mit Bürotrakt; Baujahr ca. 1992, ein- bis zweigeschossig, Nutzfläche ca. 492 m². Seit ca. vier Jahren leerstehend, unvollständig geräumt, massive Schäden, im aktuellen Zustand nicht nutzbar.

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute und detaillierte Dokumentation durch gerichtliches Vollgutachten vom 08.06.2026 nebst Bekanntmachung und Exposé. Alle wesentlichen Kenndaten sind konsistent belegt.
Vollständige Innenbesichtigung im Beisein des Eigentümers; Außenansichten durch starken Bewuchs partiell beeinträchtigt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0007 K 0010/2026
Amtsgericht: Büdingen
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 24.11.2026 · 13:30 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1992

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 1 € (symbolisch)
Nutzfläche: 492 m²
Gewerbefläche: 492 m²
Grundstücksfläche: 1.561 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.561 m²
Bodenrichtwert: 60 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 93.660 €1.561 m² × 60 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche

Lage

Karte

Straße: Am Mühlbach
Hausnummer: 3a
PLZ: 61209
Ort: Echzell

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten24 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Der Verkehrswert ist nur symbolisch festgesetzt (1 €). Nebenkosten lassen sich deshalb nicht vorab rechnen.

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 10 (BORIS Hessen)

Bodenrichtwert: 60 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.561 m²
Anteiliger Bodenwert: 93.660 €
Verkehrswert: —
Verhältnis zum Bodenrichtwert: —
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: —

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 10 (BORIS Hessen) · Stichtag 01.01.2026

Für den Vergleich fehlt der Verkehrswert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Für den Balkenvergleich werden Bodenwert und Verkehrswert benötigt.

Zone: Sonderbaufläche Einkaufszentren, großflächiger Einzelhandel (EKZ)

Rechenweg

Flächenanteil: 1.561 m² Gesamtgrundstück = 1.561 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.561 m² × 60 €/m² · MEA 100 %

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Wetteraukreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart