ZwangsversteigerungGrundstück in Erfurt, Thüringen

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein unbebautes, nicht erschlossenes Grundstück mit einer Gesamtfläche von 2.320 m² im südöstlichen Erfurter Ortsteil Windischholzhausen (Flurstück 188/1, Flur 2). Die Makrolage in der thüringischen Landeshauptstadt Erfurt ist demografisch stabil und von einer anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum geprägt. Das Grundstück selbst grenzt direkt an die Ortslage sowie an das Plattenbaugebiet des Buchenberges an, befindet sich jedoch in einer topografischen Senke und ist vollständig mit dichtem Wildwuchs, Sträuchern und Bäumen bewachsen (Gutachten S. 9, 11). In physischer Hinsicht ist das Areal derzeit weder betretbar noch nutzbar. Eine Neubebauung erfordert neben einer vollständigen Rodung des Gehölzes auch eine aufwendige Erschließung, da keinerlei Anschlüsse an das Ver- und Entsorgungsnetz vorhanden sind. Zudem liegt das Grundstück an einem unbefestigten Weg. Die topografische Senkenlage führt zu einem Abschlag von 10 % im Gutachten (Gutachten S. 11, 16). Aus rechtlicher Sicht ist das Planungsrecht die größte Hürde und gleichzeitig der spekulative Kern des Objekts. Im Flächennutzungsplan ist die Fläche als Grünfläche/Gemeinbedarf deklariert. Der B-Plan MEL 475 ("Sportplatz") ruht dauerhaft. Die Gutachterin bewertet das Grundstück als "Bauerwartungsland Gemeinbedarf" und wendet erhebliche Abschläge an: 30 % für die planungsrechtliche Unsicherheit und weitere 20 % für die Notwendigkeit einer gemeinschaftlichen Entwicklung mit den Nachbarflurstücken (Gutachten S. 7, 16). Für Investoren bietet das Objekt beim geringen Verkehrswert von 12.000 € (ca. 5,20 €/m²) eine reine Spekulationsfläche. Ein wirtschaftlicher Erfolg ist nur dann zu erwarten, wenn es gelingt, die angrenzenden Grundstücke zu erwerben, ein neues Bebauungsplanverfahren für Wohnungsbau zu initiieren und die Erschließung gemeinschaftlich zu realisieren. Aufgrund der Unwägbarkeiten und der unbestimmten Realisierungsdauer eignet sich dieses Objekt ausschließlich für erfahrene Projektentwickler als langfristige strategische Landreserve.