ZwangsversteigerungGrundstück in Gütersloh, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt umfasst zwei unbebaute Gewerbegrundstücke an der Carl-Zeiss-Straße in 33334 Gütersloh mit einer Gesamtfläche von 4.003 m². Es setzt sich aus dem Flurstück 2054 mit 456 m² und dem Flurstück 2058 mit 3.547 m² zusammen (Gemarkung Avenwedde, Flur 8, Grundbuch Blatt 42030). Die Liegenschaft befindet sich in einem etablierten Gewerbegebiet am nordöstlichen Ortsrand von Gütersloh, etwa 4 km vom Stadtzentrum und Hauptbahnhof entfernt. Eine verkehrstechnische Anbindung ist über die Autobahnen A33 (ca. 10 km) und A2 (ca. 12 km) gegeben. Im Bebauungsplan Nr. 230 C ist das Areal als Gewerbegebiet (GE) mit einer Grundflächenzahl von 0,8 und einer Geschossflächenzahl von 1,6 bei maximal eingeschossiger Bauweise festgesetzt. Das ebene Grundstück weist gewachsenen, tragfähigen Baugrund auf und zeigt augenscheinlich keine Grundwasserschäden. Erschließungsseitig grenzt die Fläche an eine voll ausgebaute Asphaltstraße mit Gehwegen und Parkstreifen; Leitungsanschlüsse für Schmutz- und Regenwasser sind straßenseitig teilweise vorhanden. Der beitragsrechtliche Zustand wird als teilweise beitragsfrei nach BauGB und KAG geführt. Aktuell ist das gesamte Areal unbefestigt bis geschottert und dient als formlose Abstell- und Lagerfläche für Omnibusse. Ein schriftliches oder formelles Mietverhältnis war dem Gutachter nicht bekannt. Das Bauamt der Stadt Gütersloh bestätigte, dass für das Grundstück aktuell keine Baugenehmigung existiert. Wesentliche Wertminderungen ergeben sich aus umfangreichen dinglichen Rechten in Abteilung II des Grundbuchs. Über das Flurstück 2058 verläuft eine Höchstspannungsfreileitung der Amprion GmbH, die ca. 1.800 m² Schutzstreifen beansprucht und eine Bebauung dort ausschließt. Hierdurch sinkt die realisierbare Geschossflächenzahl von 1,60 auf 0,79, was einen gutachterlichen Wertabzug von 82.400 € begründet. Zudem lastet eine Dienstbarkeit für die DB Netz AG zur Duldung von Bahneinwirkungen auf den Flächen, und im Baulastenverzeichnis ist eine Vereinigungsbaulast vermerkt. Ein früheres städtisches Wiederkaufsrecht ist nach Ablauf der Zehnjahresfrist erloschen. Laut Altlastenkataster ist das Grundstück unbelastet; Altlastenfreiheit wird gutachterlich unterstellt. Der amtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 360.000 € (41.000 € für Flurstück 2054 und 319.000 € für Flurstück 2058). Für gewerbliche Selbstnutzer oder Projektentwickler bietet das Grundstück Nachverdichtungspotenzial für Lager- oder Produktionshallen unter Ausnutzung der verbleibenden rund 1.747 m² bebaubaren Fläche. Interessenten müssen jedoch die Trassenfreihaltung beachten und sollten vor Gebotsabgabe beim Bauamt Gütersloh die Genehmigungsfähigkeit konkreter Hallenbauten sowie eventuelle Räumungserfordernisse der Bus-Stellplätze verbindlich klären.