ZwangsversteigerungGrundstück in Hainburg, Hessen

Das Versteigerungsobjekt Siemensstraße 20A liegt im Industriegebiet des Ortsteils Klein-Krotzenburg in der hessischen Gemeinde Hainburg (Landkreis Offenbach). Das ebene, ca. 1.499 m² große Grundstück ist mit einem zweigeschossigen Zweifamilienwohnhaus (Baujahr ca. 1979, ca. 267 m² Wohnfläche) sowie einer Schreinerei-Werkstatt (Baujahr ca. 1967/1968, ca. 320 m² Nutzfläche) bebaut. Die Makrolage im östlichen Rhein-Main-Wirtschaftsraum zeichnet sich durch eine gute Anbindung an das überörtliche Straßennetz (A3 ca. 8 km entfernt) aus, während die Mikrolage industriegebietstypische Immissionen und Geräuschbelastungen aufweist. Das Wohnhaus präsentiert sich von außen in einem befriedigenden, baujahrtypischen Bauzustand in Massivbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung. Die Schreinerei ist in gemischter Bauweise mit Nagelbrettbindern ausgeführt. Beheizt werden die Gebäude über getrennte Gas-Niedertemperaturanlagen aus den Jahren 1999/2000 sowie Zusatzöfen bzw. Holzkessel. Da dem Sachverständigen der Zutritt zum Gebäudeinneren verwehrt blieb, konnte der Ausstattungsstandard nur anhand vorliegender Bauakten als mittel unterstellt werden. Energetisch ist das Objekt modernisierungsbedürftig (geschätzte Energieeffizienzklasse E–F). Rechtlich liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans als Industriegebiet (GI). Hierdurch ist die Wohnnutzung strikt an den Gewerbebetrieb gekoppelt (zulässig sind maximal zwei Wohnungen für Betriebspersonal oder Eigentümer). Im Grundbuch ist als besonderes Merkmal ein Herrschvermerk eingetragen, der ein dauerhaftes Betretungs- und Nutzungsrecht an der auf dem Nachbargrundstück (Flurstück 67/1) stehenden Holzlagerhalle sichert. Dieser Wertvorteil wurde mit 36.000 € Zuschlag im Gutachten berücksichtigt, während für das Besichtigungsrisiko ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 35.000 € in Abzug gebracht wurde. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 610.000 € (entspricht rd. 1.039 €/m² Wohn-/Nutzfläche) bietet Handwerksbetrieben eine attraktive Erwerbsgelegenheit mit solider Flächenausstattung. Interessenten müssen jedoch das Verwendungsrisiko der Wohnflächen sowie anstehende energetische Sanierungskosten sorgfältig in ihre Gebotskalkulation einbeziehen.