KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Grundstück · Bj. 2006 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein 1.806 m² großes Gewerbegrundstück in 83128 Halfing, das mit zwei modernen Baukörpern und einer Doppelgarage bebaut ist. Das Gebäude BK A (Rohbau ca. 2006, hochwertiger Ausbau 2016/2017) umfasst ca. 83 m² Bürofläche im Erdgeschoss und ca. 202 m² Wohnfläche in den oberen Etagen. Das Betriebsgebäude BK B (Baujahr ca. 2016) verfügt über ca. 631 m² Nutzfläche, aufgeteilt in Getränkemarkt, Imbiss-Stube, Büro- und Lagerflächen. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 1.530.000,00 Euro und wurde im Ertragswertverfahren ermittelt. Das Wohn-/Bürogebäude BK A wird derzeit vom Eigentümer bewohnt, während die Gewerbeeinheiten im BK B leer stehen.

Biet-Score

Ausgeglichen · 67 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich primär an Gewerbetreibende zur Eigennutzung oder an renditeorientierte Gewerbeinvestoren mit Vermietungskompetenz. Während der bauliche Zustand beider Gebäude als überdurchschnittlich gut und modern einzustufen ist, liegt die zentrale Herausforderung in der Neubelegung des leerstehenden Betriebsgebäudes sowie der planungsrechtlichen Konformität der Wohnnutzung. Das Wohn-/Bürogebäude BK A bietet hohen Wohn- und Arbeitskomfort, setzt jedoch eine betriebliche Anbindung voraus. Bei erfolgreicher Vollvermietung zu den marktüblichen Ansätzen bietet das Areal ein solides Renditepotenzial in einer wirtschaftlich stabilen Region.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Straße Am Graben 14 im Gewerbegebiet der oberbayerischen Gemeinde Halfing (Landkreis Rosenheim). Auf dem 1.806 m² großen, ebenen Areal (Flurstück 1124/2) befinden sich zwei eigenständige Gebäudekörper sowie eine Doppelgarage mit Sandwichpaneelen und Sektionaltor. Gebäude BK A entstand im Rohbau ca. 2006 und wurde 2016/2017 hochwertig ausgebaut; es bietet ca. 83 m² Büro- und Nutzfläche im Erdgeschoss sowie ca. 202 m² Wohnfläche im Ober- und Dachgeschoss. Das gewerbliche Betriebsgebäude BK B wurde ca. 2016 in kombinierter Stahl- und Massivbauweise errichtet und umfasst ca. 631 m² Nutzfläche, gegliedert in Getränkemarkt (170 m²), Imbiss-Stube (94 m²), Lagerflächen im EG/OG (367 m²) und integrierte Büro-/Sanitärbereiche. Der bauliche und energetische Zustand der Liegenschaft ist sehr gepflegt und ordentlich. Im Gebäude BK A wurden eine moderne Grundwasserwärmepumpe, durchgehende Fußbodenheizung, Smarthome-Steuerung, exklusive Sanitäreinrichtungen sowie ein Elektrokamin verbaut. Die Außenanlagen sind weitgehend mit Betonsteinpflaster befestigt und bieten neben einer abgetrennten Terrassenzone mit Pergola und einem Gartenteich ausreichend Rangierfläche und ca. 10 bis 13 Pkw-Stellplätze. Das Betriebsgebäude BK B verfügt über gedämmte Sandwichelemente, elektrisch betriebene Sektionaltore sowie eine gasbetriebene Heizungsanlage. In rechtlicher und planungsrechtlicher Hinsicht ist zu beachten, dass das Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 12 'Gewerbegebiet Graben' (GRZ 0,8) liegt. Eine Wohnnutzung ist hier nur ausnahmsweise und untergeordnet für Betriebsinhaber oder Aufsichtspersonen zulässig. Aktuell wird das Erdgeschoss von BK A entgegen der genehmigten Büronutzung als Wohnraum genutzt. Zudem bestehen im BK B geringfügige bauliche Planabweichungen (Anbauten im Imbissbereich und Holzdecken-Erweiterung im Lager). Altlastenverdachtsmomente oder Denkmalschutzauflagen liegen nicht vor. Der Verkehrswert wurde vom Sachverständigen Dipl.-Ing. (FH) Michael Bär stichtagsbezogen zum 07.12.2023 im Ertragswertverfahren mit insgesamt 1.530.000,00 Euro festgesetzt (BK A: 842.000,00 Euro; BK B: 688.000,00 Euro). Der nachhaltig erzielbare Jahresrohertrag wird auf 83.000,00 Euro taxiert. Das Objekt bietet Investoren und gewerblichen Selbstnutzern eine hochwertige Substanz mit solider Ertragsperspektive, bedingt jedoch die Klärung der planungsrechtlichen Wohnnutzung und die zügige Neuvermietung des leerstehenden Betriebsgebäudes.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Gewerbegrundstück bebaut mit einem Gebäude mit Büroflächen und Wohnung (Bj. 2006, Ausbau 2016/17) sowie einem Betriebsgebäude mit Getränkemarkt, Imbiss-Stube, Büro- und Lagerflächen (Bj. 2016) sowie einer Doppelgarage

Hinweise zur Datenlage

Hervorragende Dokumentenlage mit vollständigem, aktuellem Verkehrswertgutachten, inklusive vollständiger Innen- und Außenbesichtigung sämtlicher Baukörper.
Vollständige Orts- und Innenbesichtigung aller Geschosse und Nebengebäude durch den Sachverständigen am 07.12.2023 erfolgt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: K 0024/2023
Amtsgericht: Rosenheim
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 03.11.2026 · 11:00 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 2006

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 1.530.000 €
Wohnfläche: 202 m²
Nutzfläche: 714 m²
Gewerbefläche: 714 m²
Grundstücksfläche: 1.806 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.806 m²
Bodenrichtwert: 150 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 270.900 €1.806 m² × 150 €/m² · MEA 100 %

Lage

Karte

Straße: Am Graben
Hausnummer: 14
PLZ: 83128
Ort: Halfing

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten25 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 9 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 27-29

Bodenrichtwert: 150 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.806 m²
Anteiliger Bodenwert: 270.900 €
Verkehrswert: 1.530.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5,65
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 1.259.100 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 27-29 · Stichtag 01.01.2022

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert270.900 €

Gebäude / Wohnung1.259.100 €

Verkehrswert1.530.000 €

Zone: 39004040, Am Graben Gewerbe

Rechenweg

Flächenanteil: 1.806 m² Gesamtgrundstück = 1.806 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.806 m² × 150 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 847 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 847 €/m² / 150 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 1.530.000 € − 270.900 € = 1.259.100 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rosenheim, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart