KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · Bj. 1965 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein gewerblich genutztes Areal am Schwarzen Weg 4 im Außenbereich von Heinsberg-Dremmen, bestehend aus zwei Flurstücken mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 4.843 m². Die Liegenschaft ist mit mehreren Hallen-, Lager- und Nebengebäuden aus Baujahren vor bzw. um 1965 bebaut, welche eine Gesamtnutzfläche von rund 2.520 m² umfassen. Das Objekt ist zum Wertermittlungsstichtag marktüblich an einen Kfz-Gebrauchtwagenhandel vermietet. Der amtliche Gesamtverkehrswert wurde auf 246.000 EUR festgesetzt, basierend auf dem Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung eines 10-prozentigen Risikoabschlags wegen einer nachgewiesenen Chromatkontamination des Bodens (ehemalige Gerberei).

Biet-Score

Vorsicht · 47 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für gewerbliche Bestandshalter, Logistik- oder Handwerksbetriebe sowie Investoren mit Erfahrung im Umgang mit kontaminierten Liegenschaften. Die Bestandsbebauung generiert Erträge, schränkt jedoch Neubau- oder Abbruchpläne durch die drohenden Sanierungskosten bei Bodeneingriffen stark ein. Vor Gebotsabgabe sollte eine Prüfung der Mietverträge sowie der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen erfolgen. Unter Fortführung der Bestandshaltung bietet das Areal ein attraktives Flächenpotenzial zu einem vergleichsweise moderaten Verkehrswert.

Chancen

6

Großzügiges Gewerbeareal mit 4.843 m² Gesamtgrundstücksfläche und rund 2.520 m² Gebäudenutzfläche.
Gute regionale Verkehrsanbindung mit ca. 2 km Entfernung zur Autobahn A 46 und ca. 500 m zum Bahnhof Dremmen.

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich am Schwarzen Weg 4 in 52525 Heinsberg-Dremmen und besteht aus zwei zusammenhängenden Flurstücken (Flur 1, Flurstücke 602 und 613) mit einer Gesamtgröße von 4.843 m². Die Lage im Norden von Dremmen ist als einfache bis sehr einfache Gewerbelage im Außenbereich einzustufen, profitiert jedoch von der schnellen Anbindung an die Autobahn A 46 (ca. 2 km) und den Bahnhof Heinsberg-Dremmen (ca. 500 m). Die Liegenschaft bildet eine wirtschaftliche Einheit, da das Flurstück 602 über keine eigenständige Zufahrt verfügt und nur im Verbund sinnvoll nutzbar ist. Bebaut ist das Areal mit einem gewerblichen Hallenensemble bestehend aus diversen Lagerhallen, einem Reihenschuppen, offenen Unterständen und einem Pumpenhaus mit einer Gesamtnutzfläche von rund 2.520 m². Die Gebäude stammen bauzeitlich aus den Jahren vor bzw. um 1965 (Halle 10 ca. 1965 wiederaufgebaut). Der bauliche Zustand ist substanziell noch ausreichend, weist jedoch einen erheblichen Unterhaltungsstau und punktuelle Schäden auf – darunter Hebungen und Setzungen der Bodenplatte in Halle 10, Dachundichtigkeiten an Eingangsüberdachungen und defekte Schiebe-/Rolltore. Zum Wertermittlungsstichtag ist das Objekt marktüblich vermietet und wird für einen Kfz-Gebrauchtwagenhandel genutzt. Rechtlich und umwelttechnisch ist das Objekt durch seine Historie als Gerbereistandort geprägt; es liegt auf der Altlast-Verdachtsfläche Heinsberg Nr. 43 mit nachgewiesener Chromatbelastung des Bodens. Eine unmittelbare Sanierungspflicht besteht bei Erhalt der Gebäude nicht, jedoch greift bei Abbruch eine vollständige Auskofferungspflicht. Zudem bestehen im Grundbuch mehrere Grunddienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte) sowie im Baulastenverzeichnis Vereinigungs- und Abstandsflächenbaulasten. Der Gutachter hat das Altlastenrisiko über einen zehnprozentigen Abschlag (27.000 EUR) auf den vorläufigen Wert von 273.000 EUR berücksichtigt, woraus der Verkehrswert von 246.000 EUR resultiert. Zusammenfassend bietet das Areal eine interessante Opportunität für Investoren, die auf eine reine Weiternutzung des Bestands abzielen und vom Flächenvolumen profitieren möchten. Aufgrund der Altlastenthematik und der Restriktionen bezüglich baulicher Eingriffe ist das Objekt jedoch nicht für Neuentwicklungen ohne erhebliche Sanierungsbudgets geeignet.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Aus zwei Grundstücken bestehende wirtschaftliche Einheit, bebaut mit Lager- und Gewerbehallen sowie einfachen Nebengebäuden / Unterständen; die Hallen sind überwiegend eingeschossig; die Gebäude verfügen über übliche Dachformen (Satteldach oder flach geneigte Pultdächer; ein Gebäude zweigeschossig konstruiert. Gesamtnutzfläche: cirka 2.520 qm. Soweit bekannt, wurde auf den Grundstücken früher eine Gerberei betrieben. Laut einem vom Amt für Umweltschutz eingeholten Gutachten liegt eine Chromatkontamination vor.

Hinweise zur Datenlage

Es liegt ein fundiertes Sachverständigengutachten inklusive Auszügen aus Grundbuch, Kataster, Baulasten- und Altlastenverzeichnis vor.
Weitgehende Innen- und Außenbesichtigung durch den Sachverständigen erfolgt; Gebäude 8 (Reihenschuppen) war von innen nicht zugänglich.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0091 K 0013/2023
Amtsgericht: Heinsberg
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 26.10.2026 · 13:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1965

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 246.000 €
Nutzfläche: 2.520 m²
Gewerbefläche: 2.520 m²
Grundstücksfläche: 4.843 m²

Ohne Angabe: Wohnfläche

Lage

Karte

Straße: Schwarzer Weg
Hausnummer: 4
PLZ: 52525
Ort: Heinsberg
Stadtteil: Dremmen

Weitere Angaben aus dem Gutachten17 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Heinsberg, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart