ZwangsversteigerungGrundstück in Herne, Nordrhein-Westfalen

Das zu bewertende Gesamtareal umfasst acht Flurstücke im Herner Stadtteil Mitte mit einer Gesamtgröße von 26.443 m². Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die Brunnenstraße und den Grenzweg, zwei ruhigere Nebenstraßen mit hervorragender Anbindung an die Autobahnen A42 und A43. Das Stadtzentrum ist etwa 1,0 km entfernt. Auf dem Grundstück befinden sich vier Gebäude (Haus 14, 15, 16 und 17), ein Energiehaus (Haus 27) sowie insgesamt 325 Stellplätze. Für die Zukunft ist das Areal von strategischer Bedeutung: Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. 262 sieht vor, rund 17.058 m² der Fläche als allgemeines Wohngebiet und 6.829 m² als eingeschränktes Gewerbegebiet auszuweisen, was eine umfassende städtebauliche Neuentwicklung ermöglicht (Gutachten S. 30). Der bauliche Zustand der Gebäude ist extrem heterogen. Haus 15 (Büro und Labor, Nutzfläche ca. 1.166 m²) ist als einziges Gebäude teilweise vermietet und erzielt eine Ist-Miete von monatlich 3.053,52 € (Gutachten S. 65). Es weist einen Instandhaltungsrückstau von geschätzten 45.000 € auf, bedingt durch Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall (Gutachten S. 55). Die Häuser 14, 16 und 17 sind wirtschaftlich vollständig überaltert und nicht drittverwendungsfähig; Haus 17 leidet zudem unter akuter Einsturzgefahr im Ober- und Dachgeschoss (Gutachten S. 5). Für diese drei Objekte ist ein sofortiger Abriss vorgesehen. Die Freilegungskosten inklusive Fundamentabbruch und Entsorgung werden vom Sachverständigen auf rund 451.000 € beziffert (Gutachten S. 73). Investoren müssen sich auf gravierende rechtliche und ökologische Risiken einstellen. Das Grundstück ist im Altlastenkataster der Stadt Herne unter der Bezeichnung 'Zeche Shamrock I / Kokerei Brunnenstraße' eingetragen. Untersuchungen belegen eine großflächige, tiefe Schadstoffbelastung des Bodens und des Grundwassers mit PAK, BTEX und LHKW (Gutachten S. 23). Zudem bestehen erhebliche Einschränkungen im Grundbuch: Zwei Baulasten auf den Flurstücken 370 und 371 regeln Abstandsflächen und Notstromanlagen (Gutachten S. 20), und die Nutzung von 117 Stellplätzen ist dauerhaft Nachbargrundstücken zugewiesen (Bekanntmachung). Ein weiteres Risiko stellt die ausstehende Rechtskraft des Bebauungsplans dar. Zusammenfassend bietet das Objekt trotz der bestehenden Mieteinnahmen ein hochspekulatives Investment. Die Kombination aus Altlastensanierung, Abbruchverpflichtung und planungsrechtlichen Unsicherheiten erfordert tiefgehende Expertise in der Baulandentwicklung. Das Areal birgt zwar durch die geplante Wohnnutzung eine exzellente langfristige Perspektive, doch rechtfertigen die unkalkulierbaren Sanierungsrisiken Gebote nur weit unterhalb des amtlichen Verkehrswerts von 2.856.000,00 €. Der Erwerb ist somit ausschließlich hochspezialisierten Entwicklern zu empfehlen.