ZwangsversteigerungGrundstück in Herne, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein weitläufiges Gewerbeareal in Herne-Mitte (Shamrockring, Brunnenstraße, Grenzweg) mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 66.880 m². Die Liegenschaft besteht aus zehn Hauptgebäuden (Häuser 1 bis 11, ohne das abgerissene Haus 5) sowie mehreren Versorgungs- und Pförtnergebäuden mit einer Gesamtnutzfläche von rund 31.161 m² sowie ca. 535 Pkw-Stellplätzen. Die Lage zeichnet sich durch eine sehr gute regionale Anbindung an die Autobahnen A42 und A43 aus, befindet sich jedoch in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem chemischen Produktionsbetrieb und im Einflussbereich ehemaliger Bergbauaktivitäten der Zeche Shamrock. Der bauliche Zustand der einzelnen Gebäude variiert extrem. Während die denkmalgeschützte ehemalige Vorstandsvilla (Haus 8) hochwertig ausgestattet und instandgehalten ist, weisen andere Gebäude (wie Häuser 1 und 7) erhebliche Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbefall auf. Das Haus 3 wurde im Zuge eines abgebrochenen Hotelumbaus weitgehend entkernt und befindet sich in einem unfertigen Rohbauzustand ohne funktionierende TGA-Installationen; es wird im Gutachten mit einem symbolischen Wert von 1,00 € bewertet. Der gesamte Instandhaltungsrückstau beläuft sich laut Gutachten auf ca. 400.000 €, zudem sind geschätzte Revitalisierungskosten von 1.000.000 € zur Wiederherstellung der Marktfähigkeit der Häuser 1, 2 und 7 erforderlich. Rechtlich ist das Areal mit zahlreichen Dienstbarkeiten belastet, darunter Fernwärmeleitungsrechte, Baulasten zur Überbauung und Rettungswegsicherungen sowie befristete Reallasten für Wärme- und Kältelieferungen. Ein zentrales Risiko stellt der Altlastenverdacht dar; im Jahr 2020 wurden punktuell leicht erhöhte PFOA-Konzentrationen im Grundwasser nachgewiesen. Für das Jahr 2027 sind zudem Straßenbaumaßnahmen an der Brunnenstraße geplant, die zu noch unbezifferbaren Erschließungsbeiträgen führen werden. Aufgrund des komplexen Charakters als "Managementobjekt" hängt der wirtschaftliche Erfolg stark von einem professionellen Facility- und Asset-Management ab. Für institutionelle Investoren bietet dieses Areal bei einem festgesetzten Verkehrswert von 26.660.000 € und einer theoretischen jährlichen Soll-Marktmiete von ca. 2.782.944 € eine hochinteressante Value-Add-Gelegenheit mit erheblichem Entwicklungspotenzial im "Shamrockpark". Aufgrund der massiven Leerstände, der notwendigen Revitalisierungsmaßnahmen von mindestens 1,4 Mio. € und des Rohbaus von Haus 3 ist das Objekt jedoch mit signifikanten Risiken verbunden. Ein erfolgreicher Erwerb setzt eine präzise Kalkulation der Sanierungskosten, die Klärung künftiger Nutzungskonzepte mit dem Planungsamt der Stadt Herne sowie ausreichende Liquiditätsreserven voraus.